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Appartement à vendre

VilleChâtellerault (86)
Surface81m²
Coût Total153 704€
Loyer Annuel8 446€
Rentabilité5.50%
Cashflow/mois-193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 800 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 158,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon

Prox. centre-ville, APPARTEMENT T4 de 81,61m2, sis au 4ème et dernier étage, avec ascenseur, comprenant :

  • entrée et déggt av plac/penderie, cuisine aménagée, arrière-cuisine, séjour (21m2), bureau ou chbre (9m2), 2 chbres (9,85/13,55m2 av plac), salle d'eau, wc.

Balcon s/séjour.

Garage (18m2). Accès à un petit jardin dépendant de la copropriété.

93 800 euros. 89 000 euros + Honoraires de négo. : 4 800 euros (soit 5,39% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.813575, 0.545489
Total : 153 704€
Prix d'acquisition : 93 800€
Travaux : 52 400€
Valeur du bien : 146 200€
Frais de notaire : 7 504€
Coût estimé : 7 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 704€/mois
Loyer annuel estimé : 8446€/an
Fourchette totale : 546€ - 907€/mois
Fourchette annuelle : 6551€ - 10890€/an
Rentabilité brute :5.50%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 7.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 129,03 €/m²
Basé sur :107 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 451 €
Prix d'achat :93 800 €
Décote à l'achat :+2 349€ (+2.6%)
Marge achat-revente :-62 253€ (-68.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 704€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :765,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :61,48€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 826,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 904,88€
Coût de l'assurance :18 444,48€
Taxe foncière : 844,62€/an
Soit par mois : 70,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 703,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 897,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-193,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, et revêtement
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et nombre de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 400 €(647 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (meubles, électroménager, plomberie, électricité, pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 446 €/an
Calcul : 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 236 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 704 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 738 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 845 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 218 €
Revenus locatifs : +8 446 €
Charges déductibles : -59 218 €
Résultat foncier Année 1 : -50 772 €(Déficit de 50 772 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 372 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 818 €/an
Revenus locatifs : +8 446 €
Charges déductibles : -6 818 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 628 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29372.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 970 €(65% de 93 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 217 €/an
Calcul : 60 970 € × 3,636% = 2 217 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 446 €59 223 €5 241 €-50 777 €21 400 €29 377 €29 377 €
28 615 €6 685 €5 103 €1 930 €--27 447 €
38 787 €6 542 €4 960 €2 246 €--25 201 €
48 963 €6 394 €4 811 €2 569 €--22 632 €
59 142 €6 241 €4 658 €2 902 €--19 730 €
69 325 €6 082 €4 500 €3 243 €--16 487 €
79 512 €5 918 €4 335 €3 594 €--12 893 €
89 702 €5 748 €4 165 €3 954 €--8 938 €
99 896 €5 572 €3 989 €4 324 €--4 614 €
1010 094 €5 390 €3 807 €4 704 €---
1110 296 €5 201 €3 619 €5 095 €---
1210 502 €5 006 €3 424 €5 496 €---
1310 712 €4 804 €3 222 €5 908 €---
1410 926 €4 595 €3 013 €6 331 €---
1511 145 €4 379 €2 797 €6 766 €---
1611 367 €4 155 €2 573 €7 212 €---
1711 595 €3 923 €2 341 €7 671 €---
1811 827 €3 683 €2 101 €8 143 €---
1912 063 €3 435 €1 853 €8 628 €---
2012 305 €3 178 €1 596 €9 126 €---
2112 551 €2 912 €1 330 €9 638 €---
2212 802 €2 637 €1 055 €10 165 €---
2313 058 €2 352 €770 €10 706 €---
2413 319 €2 057 €475 €11 262 €---
2513 585 €1 752 €169 €11 833 €---
TOTAL270 535 €167 865 €75 905 €102 670 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 670 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 446 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 774 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 774 €-6 420 €+8 194 €
2+1 774 €0 €+1 774 €
3+1 774 €0 €+1 774 €
4+1 774 €0 €+1 774 €
5+1 774 €0 €+1 774 €
6+1 774 €0 €+1 774 €
7+1 774 €0 €+1 774 €
8+1 774 €0 €+1 774 €
9+1 774 €0 €+1 774 €
10+1 774 €+27 €+1 747 €
11+1 774 €+1 528 €+246 €
12+1 774 €+1 649 €+125 €
13+1 774 €+1 772 €+2 €
14+1 774 €+1 899 €-125 €
15+1 774 €+2 030 €-256 €
16+1 774 €+2 164 €-390 €
17+1 774 €+2 301 €-527 €
18+1 774 €+2 443 €-669 €
19+1 774 €+2 588 €-814 €
20+1 774 €+2 738 €-964 €
21+1 774 €+2 892 €-1 118 €
22+1 774 €+3 049 €-1 275 €
23+1 774 €+3 212 €-1 438 €
24+1 774 €+3 379 €-1 605 €
25+1 774 €+3 550 €-1 776 €
Total+44 350 €+30 801 €+13 549 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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