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Investissement t2 en duplex avec parking - lmnp

Bien expiré
VilleGerzat (63)
Surface39m²
Coût Total67 000€
Loyer Annuel6 069€
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 282,05 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 39 m², 2 pièces

Casanova immobilier vous propose à la vente pour investissement, un appartement T2 en duplex, dans une résidence de tourisme. Situé dans la commune de Gerzat, à 15 minutes du centre ville de Clermont Ferrand, cet appartement meublé est composé au Rdc d'une cuisine équipée, d'un espace séjour / salle à manger, et d'un Wc à l'étage une chambre avec rangements, et salle de bains. Appartement loué pour une durée ferme de 9 ans, soit jusqu'en 2033 avec loyers garantis par l'exploitant. Loyer annuel Ht : 4 234 € Charges de copropriété (/an) : 243 € Taxe foncière : 595 € Rentabilité brut : 8,47 % Dossier complet, diagnostiques et visite sur demande. Contact [Coordonnées masquées]

Ville : Gerzat
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63360
Coordonnées : 45.843264, 3.157002
Total : 67 000€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 63 000€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 12.97€/m²/mois
Fourchette : 10.63€ - 15.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 506€/mois
Loyer annuel estimé : 6069€/an
Fourchette totale : 415€ - 617€/mois
Fourchette annuelle : 4974€ - 7404€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :7.42% - 11.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :331,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :18,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 350,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 550,57€
Coût de l'assurance :5 695,00€
Taxe foncière : 595,00€/an
Soit par mois : 49,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 20,25€/mois
Soit par an : 243,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 505,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 420,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain bien entretenue mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol (parquet flottant ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(333 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 069 €/an
Calcul : 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 249 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 228 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 595 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 243 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 315 €
Revenus locatifs : +6 069 €
Charges déductibles : -16 315 €
Résultat foncier Année 1 : -10 246 €(Déficit de 10 246 €)
Imputable sur revenu global : 10 246 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 315 €/an
Revenus locatifs : +6 069 €
Charges déductibles : -3 315 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 754 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 069 €16 317 €2 251 €-10 248 €10 248 €--
26 190 €3 257 €2 191 €2 933 €---
36 314 €3 195 €2 130 €3 118 €---
46 440 €3 131 €2 066 €3 309 €---
56 569 €3 065 €1 999 €3 504 €---
66 700 €2 997 €1 931 €3 704 €---
76 834 €2 926 €1 860 €3 908 €---
86 971 €2 853 €1 787 €4 118 €---
97 110 €2 777 €1 711 €4 334 €---
107 253 €2 698 €1 633 €4 554 €---
117 398 €2 617 €1 551 €4 780 €---
127 546 €2 533 €1 468 €5 012 €---
137 697 €2 446 €1 381 €5 250 €---
147 850 €2 357 €1 291 €5 494 €---
158 007 €2 264 €1 198 €5 744 €---
168 168 €2 168 €1 102 €6 000 €---
178 331 €2 068 €1 002 €6 263 €---
188 498 €1 965 €899 €6 532 €---
198 668 €1 859 €793 €6 809 €---
208 841 €1 749 €683 €7 092 €---
219 018 €1 635 €569 €7 383 €---
229 198 €1 517 €451 €7 681 €---
239 382 €1 395 €329 €7 987 €---
249 570 €1 269 €203 €8 301 €---
259 761 €1 138 €72 €8 623 €---
TOTAL194 382 €72 196 €32 551 €122 186 €10 248 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 074 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 186 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 069 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 274 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 274 €-3 074 €+4 348 €
2+1 274 €+880 €+394 €
3+1 274 €+936 €+338 €
4+1 274 €+993 €+281 €
5+1 274 €+1 051 €+223 €
6+1 274 €+1 111 €+163 €
7+1 274 €+1 173 €+101 €
8+1 274 €+1 236 €+38 €
9+1 274 €+1 300 €-26 €
10+1 274 €+1 366 €-92 €
11+1 274 €+1 434 €-160 €
12+1 274 €+1 504 €-230 €
13+1 274 €+1 575 €-301 €
14+1 274 €+1 648 €-374 €
15+1 274 €+1 723 €-449 €
16+1 274 €+1 800 €-526 €
17+1 274 €+1 879 €-605 €
18+1 274 €+1 960 €-686 €
19+1 274 €+2 043 €-769 €
20+1 274 €+2 128 €-854 €
21+1 274 €+2 215 €-941 €
22+1 274 €+2 304 €-1 030 €
23+1 274 €+2 396 €-1 122 €
24+1 274 €+2 490 €-1 216 €
25+1 274 €+2 587 €-1 313 €
Total+31 850 €+36 656 €+-4 806 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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