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Vente appartement 4 pièces 156 m² Béziers (34500) - Superimmo

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface156
Coût Total237 800
Loyer Annuel17 561
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois-17
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 1 282,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-SUP146154 : BEZIERS, coeur de ville, quartier Allées Paul Riquet / Mairie / Place Jean Jaurès. Situé au 2ème étage d'un bel immeuble, appartement T4 avec terrasse privative d'environ 10m2, chauffage central gaz. Bien soumis au statut juridique de la copropriété. Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Mentions légales : Proposé à la vente à 200000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Classe-Energie C : 155 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1630 et 2250 Euros - Bien en copropriété - Charges annuelles : 940 Euros/an (soit 78 Euros/mois) - Affaire suivie par Mr JOSE MARTINEZ (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Beziers - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat au 09 74 53 13 81 (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.345580, 3.307710
Total : 237 800
Prix d'acquisition : 200 000
Travaux : 21 800
Valeur du bien : 221 800
Frais de notaire : 16 000
Coût estimé : 16 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1463€/mois
Loyer annuel estimé : 17561€/an
Fourchette totale : 1150€ - 1862€/mois
Fourchette annuelle : 13802€ - 22343€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 186,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :69,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 256,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 198,06
Coût de l'assurance :20 807,50
Taxe foncière : 1 756,06€/an
Soit par mois : 146,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 78,00€/mois
Soit par an : 936,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 463,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 480,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des installations de cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et nécessitant une mise à jour.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m², estimé)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement.
TerrasseRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Entretien
Nettoyage et entretien de la terrasse.
Quantité: terrasse (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - surface sale nécessitant un entretien.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 800(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1800€/m² = 9000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Terrasse:300
    Entretien terrasse: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour des rénovations complètes et des travaux d'entretien.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 463 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 561 €/an
Calcul : 1 463 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 148 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 800 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 832 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 756 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 936 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 472
Revenus locatifs : +17 561
Charges déductibles : -33 472
Résultat foncier Année 1 : -15 912(Déficit de 15 912 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 212
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 672 €/an
Revenus locatifs : +17 561
Charges déductibles : -11 672
Résultat foncier Années 2+ : 5 888 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5211.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 56133 4808 155-15 91910 700 €5 219 €5 219 €
217 91211 4657 9416 446---
318 27011 2437 7197 027---
418 63511 0137 4897 622---
519 00810 7757 2518 233---
619 38810 5297 0058 859---
719 77610 2746 7499 502---
820 17210 0106 48510 162---
920 5759 7366 21210 839---
1020 9879 4535 92911 533---
1121 4069 1605 63612 246---
1221 8348 8575 33312 978---
1322 2718 5435 01813 728---
1422 7178 2184 69314 499---
1523 1717 8814 35715 290---
1623 6347 5334 00816 102---
1724 1077 1723 64816 935---
1824 5896 7983 27417 791---
1925 0816 4122 88818 669---
2025 5826 0122 48719 571---
2126 0945 5972 07320 497---
2226 6165 1681 64421 448---
2327 1484 7241 20022 424---
2427 6914 26474023 427---
2528 2453 78826424 457---
TOTAL562 472228 107118 198334 36510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 334 365
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 688 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 688-3 210+6 898
2+3 688+368+3 320
3+3 688+2 108+1 580
4+3 688+2 287+1 401
5+3 688+2 470+1 218
6+3 688+2 658+1 030
7+3 688+2 851+837
8+3 688+3 049+639
9+3 688+3 252+436
10+3 688+3 460+228
11+3 688+3 674+14
12+3 688+3 893-205
13+3 688+4 118-430
14+3 688+4 350-662
15+3 688+4 587-899
16+3 688+4 830-1 142
17+3 688+5 081-1 393
18+3 688+5 337-1 649
19+3 688+5 601-1 913
20+3 688+5 871-2 183
21+3 688+6 149-2 461
22+3 688+6 434-2 746
23+3 688+6 727-3 039
24+3 688+7 028-3 340
25+3 688+7 337-3 649
Total+92 200+100 309+-8 109
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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