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Achat maison

Bien expiré
VilleCivray (18)
Surface85m²
Coût Total103 440€
Loyer Annuel7 097€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 564,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 85 m², 5 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique, Salle de séjour, 1 Parking, Terrain de 871 m², Travaux, Calme

Venez découvrir cette maison à rénover ! Elle se compose d'une cuisine, un séjour, deux chambres, une salle de bains avec WC, un cellier et une pièce de stockage. Des combles aménageables vous offrent également de belles perspectives d'évolution. Vous profiterez aussi d'un jardin et d'une terrasse, le tout dans un quartier calme

Ville : Civray
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18290
Coordonnées : 46.956400, 2.208640
Total : 103 440€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 51 600€
Valeur du bien : 99 600€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 591€/mois
Loyer annuel estimé : 7097€/an
Fourchette totale : 475€ - 736€/mois
Fourchette annuelle : 5701€ - 8835€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :511,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :30,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 541,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 923,53€
Coût de l'assurance :9 051,00€
Taxe foncière : 709,72€/an
Soit par mois : 59,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 591,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 600,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 600 €(607 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:3 400€
    Isolation combles perdus: 85 m² × 40€/m² = 3400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Parquet flottant et peinture: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation lourde:4 000€
    Parquet flottant et peinture: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité, peinture: 15 m² × 333€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Civray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 591 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 097 €/an
Calcul : 591 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 452 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 440 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 710 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 123 €
Revenus locatifs : +7 097 €
Charges déductibles : -56 123 €
Résultat foncier Année 1 : -49 026 €(Déficit de 49 026 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 626 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 523 €/an
Revenus locatifs : +7 097 €
Charges déductibles : -4 523 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 574 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27626.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 097 €56 127 €3 455 €-49 030 €21 400 €27 630 €27 630 €
27 239 €4 435 €3 363 €2 804 €--24 825 €
37 384 €4 340 €3 268 €3 044 €--21 781 €
47 532 €4 241 €3 169 €3 290 €--18 491 €
57 682 €4 139 €3 068 €3 543 €--14 948 €
67 836 €4 034 €2 962 €3 802 €--11 146 €
77 993 €3 925 €2 854 €4 067 €--7 079 €
88 152 €3 813 €2 741 €4 340 €--2 739 €
98 315 €3 696 €2 624 €4 619 €---
108 482 €3 576 €2 504 €4 906 €---
118 651 €3 451 €2 379 €5 200 €---
128 824 €3 322 €2 250 €5 502 €---
139 001 €3 189 €2 117 €5 812 €---
149 181 €3 051 €1 979 €6 130 €---
159 365 €2 908 €1 836 €6 456 €---
169 552 €2 761 €1 689 €6 791 €---
179 743 €2 608 €1 536 €7 135 €---
189 938 €2 450 €1 378 €7 488 €---
1910 136 €2 287 €1 215 €7 850 €---
2010 339 €2 118 €1 046 €8 221 €---
2110 546 €1 943 €872 €8 603 €---
2210 757 €1 763 €691 €8 994 €---
2310 972 €1 576 €504 €9 396 €---
2411 192 €1 383 €311 €9 809 €---
2511 415 €1 183 €111 €10 233 €---
TOTAL227 324 €128 317 €49 924 €99 007 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 007 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 097 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 490 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 490 €-6 420 €+7 910 €
2+1 490 €0 €+1 490 €
3+1 490 €0 €+1 490 €
4+1 490 €0 €+1 490 €
5+1 490 €0 €+1 490 €
6+1 490 €0 €+1 490 €
7+1 490 €0 €+1 490 €
8+1 490 €0 €+1 490 €
9+1 490 €+564 €+926 €
10+1 490 €+1 472 €+18 €
11+1 490 €+1 560 €-70 €
12+1 490 €+1 651 €-161 €
13+1 490 €+1 744 €-254 €
14+1 490 €+1 839 €-349 €
15+1 490 €+1 937 €-447 €
16+1 490 €+2 037 €-547 €
17+1 490 €+2 140 €-650 €
18+1 490 €+2 246 €-756 €
19+1 490 €+2 355 €-865 €
20+1 490 €+2 466 €-976 €
21+1 490 €+2 581 €-1 091 €
22+1 490 €+2 698 €-1 208 €
23+1 490 €+2 819 €-1 329 €
24+1 490 €+2 943 €-1 453 €
25+1 490 €+3 070 €-1 580 €
Total+37 250 €+29 702 €+7 548 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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