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Appartement à vendre

VilleSaint-Herblain (44)
Surface107.18m²
Coût Total232 260€
Loyer Annuel15 758€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 162 000 €
Surface : 107.18 m²
Prix au m² : 1 511,48 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/10 étage, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, Balcon, Pas de cave, Non meublé

L'agence Foncia Achat / Vente de SAINT-HERBLAIN, vous propose le bien immobilier ci-dessous : Grand appartement T5 de 107 m2. Il se compose d'une entrée, d'un grand séjour sur balcon, d'une cuisine sur balcon et arrière-cuisine, de 4 chambres dont une sur balcon, d'une salle d'eau, d'un wc séparé et de grands placards. Situé sur un secteur en pleine rénovation urbaine, et proche du tramway ligne 1. Appartement vendu loué avec une bonne rentabilité. Grands espaces et idéalement situé, proche des écoles, des commerces, en accès direct à la rocade. L'appartement se situe à 10 min du centre-ville et à 5 min d'Atlantis. Cave.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Julie. FOURRIER Agent commercial

RSAC n°809 467 459 à NANTES FONCIA Saint-Herblain 39 Rue d'Aquitaine - 44800 Saint-Herblain - CPI74012016000012160

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.218844, -1.637233
Total : 232 260€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 57 300€
Valeur du bien : 219 300€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107.18m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1313€/mois
Loyer annuel estimé : 15758€/an
Fourchette totale : 1110€ - 1553€/mois
Fourchette annuelle : 13326€ - 18635€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 096,36 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :331 867 €
Prix d'achat :162 000 €
Décote à l'achat :-169 867€ (-51.2%)
Marge achat-revente :99 607€ (30.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 125,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :67,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 193,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 454,62€
Coût de l'assurance :20 322,75€
Taxe foncière : 1 575,83€/an
Soit par mois : 131,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 313,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 324,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 300 €(535 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 313 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 758 €/an
Calcul : 1 313 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 335 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 260 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 813 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 576 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 024 €
Revenus locatifs : +15 758 €
Charges déductibles : -67 024 €
Résultat foncier Année 1 : -51 266 €(Déficit de 51 266 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 866 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 724 €/an
Revenus locatifs : +15 758 €
Charges déductibles : -9 724 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 034 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29865.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 758 €67 031 €7 342 €-51 273 €21 400 €29 873 €29 873 €
216 074 €9 531 €7 142 €6 543 €--23 330 €
316 395 €9 324 €6 935 €7 071 €--16 259 €
416 723 €9 111 €6 722 €7 612 €--8 647 €
517 057 €8 890 €6 502 €8 167 €--480 €
617 398 €8 663 €6 274 €8 736 €---
717 746 €8 428 €6 039 €9 319 €---
818 101 €8 185 €5 797 €9 916 €---
918 463 €7 935 €5 546 €10 529 €---
1018 833 €7 676 €5 288 €11 156 €---
1119 209 €7 409 €5 021 €11 800 €---
1219 594 €7 134 €4 745 €12 460 €---
1319 985 €6 849 €4 460 €13 136 €---
1420 385 €6 555 €4 167 €13 830 €---
1520 793 €6 252 €3 863 €14 541 €---
1621 209 €5 939 €3 550 €15 270 €---
1721 633 €5 615 €3 227 €16 018 €---
1822 065 €5 281 €2 893 €16 784 €---
1922 507 €4 937 €2 548 €17 570 €---
2022 957 €4 581 €2 192 €18 376 €---
2123 416 €4 213 €1 824 €19 203 €---
2223 884 €3 834 €1 445 €20 051 €---
2324 362 €3 442 €1 053 €20 920 €---
2424 849 €3 038 €649 €21 812 €---
2525 346 €2 620 €231 €22 726 €---
TOTAL504 744 €222 473 €105 455 €282 271 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 271 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 758 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 309 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 309 €-6 420 €+9 729 €
2+3 309 €0 €+3 309 €
3+3 309 €0 €+3 309 €
4+3 309 €0 €+3 309 €
5+3 309 €0 €+3 309 €
6+3 309 €+2 477 €+832 €
7+3 309 €+2 796 €+513 €
8+3 309 €+2 975 €+334 €
9+3 309 €+3 159 €+150 €
10+3 309 €+3 347 €-38 €
11+3 309 €+3 540 €-231 €
12+3 309 €+3 738 €-429 €
13+3 309 €+3 941 €-632 €
14+3 309 €+4 149 €-840 €
15+3 309 €+4 362 €-1 053 €
16+3 309 €+4 581 €-1 272 €
17+3 309 €+4 805 €-1 496 €
18+3 309 €+5 035 €-1 726 €
19+3 309 €+5 271 €-1 962 €
20+3 309 €+5 513 €-2 204 €
21+3 309 €+5 761 €-2 452 €
22+3 309 €+6 015 €-2 706 €
23+3 309 €+6 276 €-2 967 €
24+3 309 €+6 544 €-3 235 €
25+3 309 €+6 818 €-3 509 €
Total+82 725 €+84 681 €+-1 956 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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