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Maison de ville 3 pièces 75 m²

Bien expiré
VilleMirande (32)
Surface75m²
Coût Total112 170€
Loyer Annuel6 211€
Rentabilité5.54%
Cashflow/mois-130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 920 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 3 pièces 75 m²

Venez découvrir et aménager dans cette agréable maison de ville. Elle se compose d'une entrée, un séjour, une agréable cuisine aménagée. Au rez de chaussée, vous disposerez d'une chambre, un cellier, une salle d'eau. La surface habitable est de 75 m2 environ. Vous profiterez d'une jolie cour avec une une terrasse couverte, idéale pour implanter une cuisine d'été pour recevoir vos convives. Doubles vitrages ! Idéal premier achat ou investissemenbt locatif. Nous contacter pour convenir d'une visite !   

Surface : 75 m²

Consommation énergie primaire : 309 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Mirande
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32300
Coordonnées : 43.515182, 0.400391
Total : 112 170€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 37 650€
Valeur du bien : 106 650€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 8.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 518€/mois
Loyer annuel estimé : 6211€/an
Fourchette totale : 401€ - 668€/mois
Fourchette annuelle : 4814€ - 8013€/an
Rentabilité brute :5.54%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 235,29 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 647 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-23 647€ (-25.5%)
Marge achat-revente :-19 523€ (-21.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 596,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 836,75€
Coût de l'assurance :9 814,87€
Taxe foncière : 621,09€/an
Soit par mois : 51,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 517,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 647,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 309 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant peinture et mobilier ancien
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - papier peint vieillissant nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 650 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 250€
    Isolation toiture/combles: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mirande (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 518 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 211 €/an
Calcul : 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 910 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 170 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 621 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 574 €
Revenus locatifs : +6 211 €
Charges déductibles : -42 574 €
Résultat foncier Année 1 : -36 363 €(Déficit de 36 363 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 963 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 924 €/an
Revenus locatifs : +6 211 €
Charges déductibles : -4 924 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 287 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14962.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 211 €42 578 €3 914 €-36 367 €21 400 €14 967 €14 967 €
26 335 €4 825 €3 812 €1 510 €--13 457 €
36 462 €4 720 €3 706 €1 742 €--11 715 €
46 591 €4 610 €3 596 €1 981 €--9 734 €
56 723 €4 497 €3 483 €2 226 €--7 507 €
66 857 €4 379 €3 365 €2 478 €--5 029 €
76 995 €4 257 €3 243 €2 737 €--2 291 €
87 134 €4 131 €3 117 €3 003 €---
97 277 €4 000 €2 987 €3 277 €---
107 423 €3 865 €2 851 €3 558 €---
117 571 €3 725 €2 711 €3 846 €---
127 723 €3 579 €2 566 €4 143 €---
137 877 €3 429 €2 415 €4 448 €---
148 035 €3 273 €2 259 €4 762 €---
158 195 €3 112 €2 098 €5 084 €---
168 359 €2 944 €1 931 €5 415 €---
178 526 €2 771 €1 757 €5 755 €---
188 697 €2 591 €1 578 €6 105 €---
198 871 €2 406 €1 392 €6 465 €---
209 048 €2 213 €1 199 €6 835 €---
219 229 €2 013 €1 000 €7 216 €---
229 414 €1 807 €793 €7 607 €---
239 602 €1 593 €579 €8 009 €---
249 794 €1 371 €357 €8 423 €---
259 990 €1 141 €128 €8 849 €---
TOTAL198 939 €119 829 €56 837 €79 110 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 110 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 211 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 304 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 304 €-6 420 €+7 724 €
2+1 304 €0 €+1 304 €
3+1 304 €0 €+1 304 €
4+1 304 €0 €+1 304 €
5+1 304 €0 €+1 304 €
6+1 304 €0 €+1 304 €
7+1 304 €0 €+1 304 €
8+1 304 €+214 €+1 090 €
9+1 304 €+983 €+321 €
10+1 304 €+1 067 €+237 €
11+1 304 €+1 154 €+150 €
12+1 304 €+1 243 €+61 €
13+1 304 €+1 334 €-30 €
14+1 304 €+1 428 €-124 €
15+1 304 €+1 525 €-221 €
16+1 304 €+1 624 €-320 €
17+1 304 €+1 727 €-423 €
18+1 304 €+1 832 €-528 €
19+1 304 €+1 940 €-636 €
20+1 304 €+2 051 €-747 €
21+1 304 €+2 165 €-861 €
22+1 304 €+2 282 €-978 €
23+1 304 €+2 403 €-1 099 €
24+1 304 €+2 527 €-1 223 €
25+1 304 €+2 655 €-1 351 €
Total+32 600 €+23 733 €+8 867 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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