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Détails du bien

Bien expiré
VilleAnnonay (07)
Surface94m²
Coût Total183 672€
Loyer Annuel11 327€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 900 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 201,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À saisir ! Maison de ville d'environ 94 m2, avec garage, terrasse et jardin, rare sur le secteur. 1o étage : chaufferie + grand espace rangement/atelier 2o étages : 2 chambres 3oétages : pièce de vie lumineuse avec cuisine ouverte, 3 chambre, salle d'eau, WC. Escalier intérieur reliant les niveaux . Vous apprécierez sa terrasse ensoleillée et son jardin, parfaits pour profiter de l'extérieur. Atouts : Garage avec porte automatisée Stationnement gratuit en face de la maison Chauffage fioul + climatisation dans la pièce de vie et une chambre Secteur calme, proche des commodités. À visiter rapidement !

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Total : 183 672€
Prix d'acquisition : 112 900€
Travaux : 61 740€
Valeur du bien : 174 640€
Frais de notaire : 9 032€
Coût estimé : 9 032€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 10.04€/m²/mois
Fourchette : 7.26€ - 13.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 944€/mois
Loyer annuel estimé : 11327€/an
Fourchette totale : 683€ - 1305€/mois
Fourchette annuelle : 8192€ - 15664€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 672€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :904,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :53,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 958,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 766,74€
Coût de l'assurance :16 071,30€
Taxe foncière : 1 132,74€/an
Soit par mois : 94,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 943,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 052,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul actuel
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 740 €(657 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 640€
    Isolation toiture/combles: 94 m² × 60€/m² = 5640€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 327 €/an
Calcul : 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 074 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 672 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 643 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 133 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 590 €
Revenus locatifs : +11 327 €
Charges déductibles : -69 590 €
Résultat foncier Année 1 : -58 262 €(Déficit de 58 262 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 862 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 850 €/an
Revenus locatifs : +11 327 €
Charges déductibles : -7 850 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 478 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36862.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 385 €(65% de 112 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 669 €/an
Calcul : 73 385 € × 3,636% = 2 669 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 327 €69 596 €6 080 €-58 268 €21 400 €36 868 €36 868 €
211 554 €7 693 €5 918 €3 861 €--33 008 €
311 785 €7 525 €5 750 €4 260 €--28 748 €
412 021 €7 351 €5 576 €4 669 €--24 078 €
512 261 €7 172 €5 396 €5 089 €--18 989 €
612 506 €6 986 €5 210 €5 520 €--13 468 €
712 756 €6 794 €5 018 €5 963 €--7 506 €
813 012 €6 595 €4 820 €6 416 €--1 089 €
913 272 €6 390 €4 614 €6 882 €---
1013 537 €6 177 €4 402 €7 360 €---
1113 808 €5 958 €4 182 €7 850 €---
1214 084 €5 731 €3 955 €8 354 €---
1314 366 €5 496 €3 720 €8 870 €---
1414 653 €5 253 €3 477 €9 400 €---
1514 946 €5 002 €3 226 €9 944 €---
1615 245 €4 742 €2 967 €10 503 €---
1715 550 €4 474 €2 698 €11 076 €---
1815 861 €4 196 €2 421 €11 665 €---
1916 178 €3 909 €2 134 €12 269 €---
2016 502 €3 612 €1 837 €12 889 €---
2116 832 €3 306 €1 530 €13 526 €---
2217 169 €2 988 €1 213 €14 180 €---
2317 512 €2 660 €885 €14 852 €---
2417 862 €2 321 €545 €15 541 €---
2518 219 €1 970 €194 €16 249 €---
TOTAL362 819 €193 896 €87 767 €168 923 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 923 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 327 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 379 €-6 420 €+8 799 €
2+2 379 €0 €+2 379 €
3+2 379 €0 €+2 379 €
4+2 379 €0 €+2 379 €
5+2 379 €0 €+2 379 €
6+2 379 €0 €+2 379 €
7+2 379 €0 €+2 379 €
8+2 379 €0 €+2 379 €
9+2 379 €+1 738 €+641 €
10+2 379 €+2 208 €+171 €
11+2 379 €+2 355 €+24 €
12+2 379 €+2 506 €-127 €
13+2 379 €+2 661 €-282 €
14+2 379 €+2 820 €-441 €
15+2 379 €+2 983 €-604 €
16+2 379 €+3 151 €-772 €
17+2 379 €+3 323 €-944 €
18+2 379 €+3 499 €-1 120 €
19+2 379 €+3 681 €-1 302 €
20+2 379 €+3 867 €-1 488 €
21+2 379 €+4 058 €-1 679 €
22+2 379 €+4 254 €-1 875 €
23+2 379 €+4 456 €-2 077 €
24+2 379 €+4 662 €-2 283 €
25+2 379 €+4 875 €-2 496 €
Total+59 475 €+50 677 €+8 798 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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