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Appartement 81m2

Bien expiré
VilleChâteau-Thierry (02)
Surface81m²
Coût Total179 448€
Loyer Annuel10 061€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 118 100 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 458,02 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 81 m2 avec balcon, au premier étage, 4 pièces+cuisine+salle de bain wc. Travaux de rafraichissement à prévoir, fenêtres voûtées en simple vitrage. Caves. Proche du centre ville. Parking à proximité. Pas de procédure en cours.

Ville : Château-Thierry
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02400
Coordonnées : 49.048310, 3.402420
Total : 179 448€
Prix d'acquisition : 118 100€
Travaux : 51 900€
Valeur du bien : 170 000€
Frais de notaire : 9 448€
Coût estimé : 9 448€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 10.35€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 838€/mois
Loyer annuel estimé : 10061€/an
Fourchette totale : 668€ - 1052€/mois
Fourchette annuelle : 8019€ - 12623€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 673,34 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 540 €
Prix d'achat :118 100 €
Décote à l'achat :-17 440€ (-12.9%)
Marge achat-revente :-43 908€ (-32.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 448€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :898,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 950,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 059,70€
Coût de l'assurance :15 701,70€
Taxe foncière : 1 006,07€/an
Soit par mois : 83,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 838,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 034,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres voûtées en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et peinture des murs de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager daté, besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement dans toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement dans le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 900 €(641 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Château-Thierry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 838 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 061 €/an
Calcul : 838 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 202 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 448 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 006 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 736 €
Revenus locatifs : +10 061 €
Charges déductibles : -59 736 €
Résultat foncier Année 1 : -49 675 €(Déficit de 49 675 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 275 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 836 €/an
Revenus locatifs : +10 061 €
Charges déductibles : -7 836 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 225 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28275.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 765 €(65% de 118 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 791 €/an
Calcul : 76 765 € × 3,636% = 2 791 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 061 €59 742 €6 208 €-49 681 €21 400 €28 281 €28 281 €
210 262 €7 679 €6 045 €2 583 €--25 699 €
310 467 €7 511 €5 877 €2 956 €--22 742 €
410 676 €7 336 €5 702 €3 340 €--19 402 €
510 890 €7 156 €5 522 €3 734 €--15 668 €
611 108 €6 969 €5 335 €4 139 €--11 529 €
711 330 €6 775 €5 141 €4 555 €--6 974 €
811 557 €6 575 €4 940 €4 982 €--1 992 €
911 788 €6 367 €4 733 €5 421 €---
1012 023 €6 152 €4 518 €5 872 €---
1112 264 €5 929 €4 295 €6 335 €---
1212 509 €5 698 €4 064 €6 811 €---
1312 759 €5 460 €3 825 €7 300 €---
1413 015 €5 212 €3 578 €7 802 €---
1513 275 €4 956 €3 322 €8 319 €---
1613 540 €4 691 €3 057 €8 850 €---
1713 811 €4 416 €2 782 €9 395 €---
1814 087 €4 132 €2 497 €9 956 €---
1914 369 €3 837 €2 203 €10 532 €---
2014 657 €3 532 €1 898 €11 125 €---
2114 950 €3 216 €1 582 €11 734 €---
2215 249 €2 889 €1 255 €12 360 €---
2315 554 €2 550 €916 €13 004 €---
2415 865 €2 199 €565 €13 666 €---
2516 182 €1 836 €202 €14 346 €---
TOTAL322 247 €182 813 €90 060 €139 434 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 434 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 061 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 113 €-6 420 €+8 533 €
2+2 113 €0 €+2 113 €
3+2 113 €0 €+2 113 €
4+2 113 €0 €+2 113 €
5+2 113 €0 €+2 113 €
6+2 113 €0 €+2 113 €
7+2 113 €0 €+2 113 €
8+2 113 €0 €+2 113 €
9+2 113 €+1 029 €+1 084 €
10+2 113 €+1 762 €+351 €
11+2 113 €+1 900 €+213 €
12+2 113 €+2 043 €+70 €
13+2 113 €+2 190 €-77 €
14+2 113 €+2 341 €-228 €
15+2 113 €+2 496 €-383 €
16+2 113 €+2 655 €-542 €
17+2 113 €+2 819 €-706 €
18+2 113 €+2 987 €-874 €
19+2 113 €+3 160 €-1 047 €
20+2 113 €+3 337 €-1 224 €
21+2 113 €+3 520 €-1 407 €
22+2 113 €+3 708 €-1 595 €
23+2 113 €+3 901 €-1 788 €
24+2 113 €+4 100 €-1 987 €
25+2 113 €+4 304 €-2 191 €
Total+52 825 €+41 830 €+10 995 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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