Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleVarennes-Changy (45)
Surface130m²
Coût Total169 100€
Loyer Annuel11 256€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 761,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 3 chambres, Terrasse

Maison avec travaux à prévoir Comprenant: salon avec cheminée ouverte , salle à manger ,cuisine , A l'étage 3 chambres ,WC, salle de bain.

Attenant à la maison grand hangar

Terrain d'environ 1900 m²

Cette annonce référence 302338 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier PRISCILLA GALOPIN (EI) immatriculé au RSAC de ORLEANS (45000) sous le numéro 52181487100013.

Prix du bien : 99 000,00 euros Prix du bien hors honoraires : 94 000,00 euros Honoraires TTC : 5,32 % Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/12/2024 Score DPE : 586 kWhEP/m²/an Score GES : 19 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5690.00 euros et 7739.99 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Varennes-Changy
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45290
Coordonnées : 47.860942, 2.660717
Total : 169 100€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 62 180€
Valeur du bien : 161 180€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 938€/mois
Loyer annuel estimé : 11256€/an
Fourchette totale : 716€ - 1229€/mois
Fourchette annuelle : 8593€ - 14746€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 171,08 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 240 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-53 240€ (-35.0%)
Marge achat-revente :-16 860€ (-11.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :837,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 886,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 153,76€
Coût de l'assurance :14 796,25€
Taxe foncière : 1 125,64€/an
Soit par mois : 93,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 938,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 980,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 586 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 180 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:5 200€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 40€/m² = 5200€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€/fenêtre = 10400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle à manger - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varennes-Changy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 938 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 256 €/an
Calcul : 938 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 676 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 126 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 574 €
Revenus locatifs : +11 256 €
Charges déductibles : -69 574 €
Résultat foncier Année 1 : -58 317 €(Déficit de 58 317 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 917 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 394 €/an
Revenus locatifs : +11 256 €
Charges déductibles : -7 394 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 863 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36917.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 256 €69 579 €5 682 €-58 323 €21 400 €36 923 €36 923 €
211 482 €7 248 €5 531 €4 233 €--32 690 €
311 711 €7 092 €5 375 €4 619 €--28 071 €
411 945 €6 931 €5 213 €5 015 €--23 056 €
512 184 €6 764 €5 046 €5 421 €--17 636 €
612 428 €6 591 €4 874 €5 837 €--11 799 €
712 677 €6 412 €4 695 €6 264 €--5 534 €
812 930 €6 227 €4 510 €6 703 €---
913 189 €6 036 €4 318 €7 153 €---
1013 452 €5 838 €4 120 €7 614 €---
1113 722 €5 633 €3 916 €8 088 €---
1213 996 €5 421 €3 704 €8 575 €---
1314 276 €5 202 €3 485 €9 074 €---
1414 561 €4 975 €3 258 €9 586 €---
1514 853 €4 741 €3 023 €10 112 €---
1615 150 €4 498 €2 781 €10 651 €---
1715 453 €4 247 €2 530 €11 205 €---
1815 762 €3 987 €2 270 €11 774 €---
1916 077 €3 719 €2 001 €12 358 €---
2016 398 €3 441 €1 723 €12 958 €---
2116 726 €3 153 €1 436 €13 573 €---
2217 061 €2 856 €1 138 €14 205 €---
2317 402 €2 548 €830 €14 854 €---
2417 750 €2 230 €512 €15 521 €---
2518 105 €1 900 €183 €16 205 €---
TOTAL360 546 €187 271 €82 154 €173 275 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 275 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 256 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 364 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 364 €-6 420 €+8 784 €
2+2 364 €0 €+2 364 €
3+2 364 €0 €+2 364 €
4+2 364 €0 €+2 364 €
5+2 364 €0 €+2 364 €
6+2 364 €0 €+2 364 €
7+2 364 €0 €+2 364 €
8+2 364 €+351 €+2 013 €
9+2 364 €+2 146 €+218 €
10+2 364 €+2 284 €+80 €
11+2 364 €+2 426 €-62 €
12+2 364 €+2 572 €-208 €
13+2 364 €+2 722 €-358 €
14+2 364 €+2 876 €-512 €
15+2 364 €+3 034 €-670 €
16+2 364 €+3 195 €-831 €
17+2 364 €+3 362 €-998 €
18+2 364 €+3 532 €-1 168 €
19+2 364 €+3 707 €-1 343 €
20+2 364 €+3 887 €-1 523 €
21+2 364 €+4 072 €-1 708 €
22+2 364 €+4 262 €-1 898 €
23+2 364 €+4 456 €-2 092 €
24+2 364 €+4 656 €-2 292 €
25+2 364 €+4 862 €-2 498 €
Total+59 100 €+51 983 €+7 117 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →