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Appartement

VilleValréas (84)
Surface58m²
Coût Total122 300€
Loyer Annuel7 910€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 120,69 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Cave, Nombre de WC : 1

Appartement T2 lumineux à fort potentiel ! Situé au 1er étage, cet agréable appartement T2 bénéficie d'un emplacement privilégié, à deux pas des commerces, des transports et de l'ensemble des commodités. Il se compose d'un séjour lumineux, d'une chambre confortable, d'une cuisine indépendante ainsi que d'un agréable petit balcon. Des travaux de rafraîchissement et d'aménagement sont à prévoir, offrant l'opportunité de personnaliser ce logement selon vos envies. Une cave complète ce bien et apporte un espace de rangement supplémentaire appréciable. Une belle opportunité pour un premier achat ou un investissement locatif. À découvrir rapidement ! ARIENTI IMMOBILIER VALREAS - SAUVAN Jeffrey - 06 98 12 15 30 - RSAC N° 933 366 130 - - Plus d'informations sur www.arienti.fr (réf. 260014631) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr/ Honoraires à la charge du vendeur - https://assets.adaptimmo.com/bareme/26001/bareme.pdf

Ville : Valréas
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84600
Coordonnées : 44.383093, 4.995493
Total : 122 300€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 52 100€
Valeur du bien : 117 100€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 9.05€ - 14.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7910€/an
Fourchette totale : 525€ - 827€/mois
Fourchette annuelle : 6301€ - 9930€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :990,42 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 444 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :+7 556€ (+13.2%)
Marge achat-revente :-64 856€ (-112.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 649,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 969,64€
Coût de l'assurance :10 701,25€
Taxe foncière : 791,01€/an
Soit par mois : 65,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 659,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 715,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 58 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de rangement et de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger des murs et du sol dans le salon.
Quantité: salon complet (environ 38 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant peu de travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 100 €(898 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 200€
    Rafraîchissement chambre (12 m²): 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon (38 m²): 38 m² × 50€/m² = 1900€, Main d'œuvre: 1100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valréas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 910 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 263 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 582 €
Revenus locatifs : +7 910 €
Charges déductibles : -57 582 €
Résultat foncier Année 1 : -49 672 €(Déficit de 49 672 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 272 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 482 €/an
Revenus locatifs : +7 910 €
Charges déductibles : -5 482 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 428 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28272.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 910 €57 586 €4 267 €-49 676 €21 400 €28 276 €28 276 €
28 068 €5 375 €4 156 €2 693 €--25 583 €
38 230 €5 260 €4 041 €2 970 €--22 613 €
48 394 €5 140 €3 921 €3 254 €--19 359 €
58 562 €5 016 €3 797 €3 546 €--15 813 €
68 733 €4 888 €3 669 €3 845 €--11 968 €
78 908 €4 755 €3 536 €4 153 €--7 815 €
89 086 €4 618 €3 399 €4 468 €--3 347 €
99 268 €4 475 €3 256 €4 793 €---
109 453 €4 328 €3 109 €5 126 €---
119 642 €4 175 €2 956 €5 468 €---
129 835 €4 016 €2 797 €5 819 €---
1310 032 €3 852 €2 633 €6 180 €---
1410 233 €3 682 €2 463 €6 550 €---
1510 437 €3 506 €2 287 €6 931 €---
1610 646 €3 324 €2 105 €7 322 €---
1710 859 €3 135 €1 916 €7 724 €---
1811 076 €2 939 €1 720 €8 137 €---
1911 298 €2 737 €1 518 €8 561 €---
2011 524 €2 527 €1 308 €8 997 €---
2111 754 €2 309 €1 090 €9 445 €---
2211 989 €2 084 €865 €9 905 €---
2312 229 €1 850 €631 €10 379 €---
2412 474 €1 609 €389 €10 865 €---
2512 723 €1 358 €139 €11 365 €---
TOTAL253 364 €144 546 €61 970 €108 818 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 818 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 910 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 661 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 661 €-6 420 €+8 081 €
2+1 661 €0 €+1 661 €
3+1 661 €0 €+1 661 €
4+1 661 €0 €+1 661 €
5+1 661 €0 €+1 661 €
6+1 661 €0 €+1 661 €
7+1 661 €0 €+1 661 €
8+1 661 €0 €+1 661 €
9+1 661 €+434 €+1 227 €
10+1 661 €+1 538 €+123 €
11+1 661 €+1 640 €+21 €
12+1 661 €+1 746 €-85 €
13+1 661 €+1 854 €-193 €
14+1 661 €+1 965 €-304 €
15+1 661 €+2 079 €-418 €
16+1 661 €+2 197 €-536 €
17+1 661 €+2 317 €-656 €
18+1 661 €+2 441 €-780 €
19+1 661 €+2 568 €-907 €
20+1 661 €+2 699 €-1 038 €
21+1 661 €+2 833 €-1 172 €
22+1 661 €+2 972 €-1 311 €
23+1 661 €+3 114 €-1 453 €
24+1 661 €+3 259 €-1 598 €
25+1 661 €+3 409 €-1 748 €
Total+41 525 €+32 645 €+8 880 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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