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Appartement à vendre

VilleNogent-sur-Oise (60)
Surface89.8m²
Coût Total204 298€
Loyer Annuel13 442€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-265€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 980 €
Surface : 89.8 m²
Prix au m² : 1 714,7 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 11
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 11/16 étage, Ascenseur, Cave, 4 chambres, 1 parking: Parking, 2 balcons, Interphone

NOGENT SUR OISE Secteur TROIS ROIS!!! Appartement de 90m² en étage élevé. Il comprend une entrée, un vaste séjour, 4 chambres, une cuisine séparée équipé, deux salles d'eau, une cave et une place de parking en sous-sol. Proximité toutes commodités. Ce biens vous est proposé par Cédric au 06 86 88 50 39

Cette annonce référence 296212 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier ATSÉ KOUASSI (EI) immatriculé au RSAC de BEAUVAIS (60000) sous le numéro 94322663900012.

Prix du bien : 153 980,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 3 Charges prévisionnelles annuelles : 2 418,73 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/04/2024 Score DPE : 214 kWhEP/m²/an Score GES : 14 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1260.00 euros et 1750.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nogent-sur-Oise
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60180
Coordonnées : 49.274539, 2.463483
Total : 204 298€
Prix d'acquisition : 153 980€
Travaux : 38 000€
Valeur du bien : 191 980€
Frais de notaire : 12 318€
Coût estimé : 12 318€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89.8m²
Loyer prédit : 12.47€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 15.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1120€/mois
Loyer annuel estimé : 13442€/an
Fourchette totale : 908€ - 1382€/mois
Fourchette annuelle : 10892€ - 16588€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 507,58 €/m²
Basé sur :142 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 380 €
Prix d'achat :153 980 €
Décote à l'achat :+18 600€ (+13.7%)
Marge achat-revente :-68 918€ (-50.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 298€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 011,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 071,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 253,98€
Coût de l'assurance :17 876,07€
Taxe foncière : 1 344,19€/an
Soit par mois : 112,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 201,56€/mois
Soit par an : 2 418,72€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 120,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 385,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-264,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89.8 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des fixtures et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux salles de bain avec peinture et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 2 salles de bain (total 13 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - usure visible nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien léger du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - usure minime, propreté impeccable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 000 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 700€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 700€/m² = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 2000€ = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Peinture: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Oise (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 120 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 442 €/an
Calcul : 1 120 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 858 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 298 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 715 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 344 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 419 €/an
Calcul : 202 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 336 €
Revenus locatifs : +13 442 €
Charges déductibles : -49 336 €
Résultat foncier Année 1 : -35 894 €(Déficit de 35 894 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 494 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 336 €/an
Revenus locatifs : +13 442 €
Charges déductibles : -11 336 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 106 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14493.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 153 980 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 087 €(65% de 153 980 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 640 €/an
Calcul : 100 087 € × 3,636% = 3 640 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 442 €49 342 €6 864 €-35 900 €21 400 €14 500 €14 500 €
213 711 €11 160 €6 682 €2 551 €--11 950 €
313 985 €10 972 €6 494 €3 013 €--8 936 €
414 265 €10 776 €6 298 €3 488 €--5 448 €
514 550 €10 575 €6 097 €3 975 €--1 473 €
614 841 €10 366 €5 888 €4 475 €---
715 138 €10 150 €5 672 €4 988 €---
815 441 €9 926 €5 448 €5 514 €---
915 749 €9 695 €5 217 €6 054 €---
1016 064 €9 456 €4 978 €6 608 €---
1116 386 €9 209 €4 731 €7 177 €---
1216 713 €8 953 €4 475 €7 761 €---
1317 048 €8 688 €4 210 €8 360 €---
1417 389 €8 414 €3 936 €8 975 €---
1517 736 €8 131 €3 653 €9 606 €---
1618 091 €7 837 €3 360 €10 254 €---
1718 453 €7 534 €3 056 €10 919 €---
1818 822 €7 220 €2 742 €11 602 €---
1919 198 €6 896 €2 418 €12 303 €---
2019 582 €6 560 €2 082 €13 022 €---
2119 974 €6 213 €1 735 €13 761 €---
2220 373 €5 853 €1 375 €14 520 €---
2320 781 €5 481 €1 003 €15 300 €---
2421 197 €5 097 €619 €16 100 €---
2521 620 €4 699 €221 €16 922 €---
TOTAL430 549 €249 203 €99 254 €181 346 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 346 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 442 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 823 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 823 €-6 420 €+9 243 €
2+2 823 €0 €+2 823 €
3+2 823 €0 €+2 823 €
4+2 823 €0 €+2 823 €
5+2 823 €0 €+2 823 €
6+2 823 €+901 €+1 922 €
7+2 823 €+1 496 €+1 327 €
8+2 823 €+1 654 €+1 169 €
9+2 823 €+1 816 €+1 007 €
10+2 823 €+1 982 €+841 €
11+2 823 €+2 153 €+670 €
12+2 823 €+2 328 €+495 €
13+2 823 €+2 508 €+315 €
14+2 823 €+2 692 €+131 €
15+2 823 €+2 882 €-59 €
16+2 823 €+3 076 €-253 €
17+2 823 €+3 276 €-453 €
18+2 823 €+3 480 €-657 €
19+2 823 €+3 691 €-868 €
20+2 823 €+3 907 €-1 084 €
21+2 823 €+4 128 €-1 305 €
22+2 823 €+4 356 €-1 533 €
23+2 823 €+4 590 €-1 767 €
24+2 823 €+4 830 €-2 007 €
25+2 823 €+5 077 €-2 254 €
Total+70 575 €+54 404 €+16 171 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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