Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMarseille 11e (13)
Surface50m²
Coût Total143 320€
Loyer Annuel11 063€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 99 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 980 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 1 chambre, 1 parking: Parking, Non meublé

Marseille 11e La Pomme - La Mazenode appartement Type 2 de 50 m2 vendu avec locataire en place jusqu'en décembre 2027, loyer actuel charges comprises 650 euros. Séjour et chambre sur verdure, salle de bains, cuisine avec loggia, parking libre dans la résidence, à proximité des accès autoroutiers, des transports et de la L2. M/1411 Référence agence : 1411

Ville : Marseille 11e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13011
Coordonnées : 43.288372, 5.428373
Total : 143 320€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 36 400€
Valeur du bien : 135 400€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 18.44€/m²/mois
Fourchette : 14.65€ - 23.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 922€/mois
Loyer annuel estimé : 11063€/an
Fourchette totale : 732€ - 1161€/mois
Fourchette annuelle : 8789€ - 13926€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 304,35 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 218 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-16 218€ (-14.1%)
Marge achat-revente :-28 102€ (-24.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :699,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,61€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 740,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 661,02€
Coût de l'assurance :12 182,20€
Taxe foncière : 1 106,31€/an
Soit par mois : 92,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 921,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 832,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 263 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - Aucune photo fournie, état moyen
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 400 €(728 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 922 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 063 €/an
Calcul : 922 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 626 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 106 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 619 €
Revenus locatifs : +11 063 €
Charges déductibles : -42 619 €
Résultat foncier Année 1 : -31 556 €(Déficit de 31 556 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 156 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 219 €/an
Revenus locatifs : +11 063 €
Charges déductibles : -6 219 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 844 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10156.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 063 €42 624 €4 630 €-31 561 €21 400 €10 161 €10 161 €
211 284 €6 099 €4 505 €5 185 €--4 975 €
311 510 €5 970 €4 376 €5 540 €---
411 740 €5 836 €4 243 €5 904 €---
511 975 €5 698 €4 105 €6 277 €---
612 215 €5 556 €3 962 €6 659 €---
712 459 €5 408 €3 815 €7 051 €---
812 708 €5 256 €3 662 €7 452 €---
912 962 €5 099 €3 505 €7 863 €---
1013 221 €4 936 €3 343 €8 285 €---
1113 486 €4 769 €3 175 €8 717 €---
1213 756 €4 595 €3 002 €9 160 €---
1314 031 €4 416 €2 822 €9 615 €---
1414 311 €4 231 €2 637 €10 081 €---
1514 598 €4 040 €2 446 €10 558 €---
1614 890 €3 842 €2 248 €11 048 €---
1715 187 €3 638 €2 044 €11 550 €---
1815 491 €3 427 €1 833 €12 064 €---
1915 801 €3 209 €1 615 €12 592 €---
2016 117 €2 984 €1 390 €13 133 €---
2116 439 €2 751 €1 157 €13 688 €---
2216 768 €2 511 €917 €14 257 €---
2317 103 €2 262 €669 €14 841 €---
2417 445 €2 006 €412 €15 440 €---
2517 794 €1 740 €147 €16 054 €---
TOTAL354 355 €142 901 €66 661 €211 454 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 454 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 323 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 323 €-6 420 €+8 743 €
2+2 323 €0 €+2 323 €
3+2 323 €+170 €+2 153 €
4+2 323 €+1 771 €+552 €
5+2 323 €+1 883 €+440 €
6+2 323 €+1 998 €+325 €
7+2 323 €+2 115 €+208 €
8+2 323 €+2 236 €+87 €
9+2 323 €+2 359 €-36 €
10+2 323 €+2 486 €-163 €
11+2 323 €+2 615 €-292 €
12+2 323 €+2 748 €-425 €
13+2 323 €+2 884 €-561 €
14+2 323 €+3 024 €-701 €
15+2 323 €+3 167 €-844 €
16+2 323 €+3 314 €-991 €
17+2 323 €+3 465 €-1 142 €
18+2 323 €+3 619 €-1 296 €
19+2 323 €+3 778 €-1 455 €
20+2 323 €+3 940 €-1 617 €
21+2 323 €+4 106 €-1 783 €
22+2 323 €+4 277 €-1 954 €
23+2 323 €+4 452 €-2 129 €
24+2 323 €+4 632 €-2 309 €
25+2 323 €+4 816 €-2 493 €
Total+58 075 €+63 436 €+-5 361 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →