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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Ouen (93)
Surface75.86m²
Coût Total226 679€
Loyer Annuel18 698€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 999 €
Surface : 75.86 m²
Prix au m² : 2 636,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE SIXIEME AVENUE SAINT-OUEN L'AUMONE !

Dans une résidence calme et sécurisée de Saint-Ouen-l'Aumône, découvrez cet appartement lumineux situé en rez-de-chaussée. Il se compose d'une entrée, d'un double séjour avec cuisine ouverte et aménagée, de trois grandes chambres et d'une salle de bain.

Vous apprécierez ses beaux volumes, sa luminosité et son environnement paisible. Une place de parking vient compléter ce bien.

Idéal pour une famille ou pour ceux qui recherchent confort et tranquillité ! Copropriété de 120 lots - dont 60 lots habitation. (). Charges annuelles : 1180.00 euros.

Ville : Saint-Ouen
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93400
Coordonnées : 49.036236, 2.109860
Total : 226 679€
Prix d'acquisition : 199 999€
Travaux : 10 680€
Valeur du bien : 210 679€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.86m²
Loyer prédit : 20.54€/m²/mois
Fourchette : 16.05€ - 26.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1558€/mois
Loyer annuel estimé : 18698€/an
Fourchette totale : 1218€ - 1993€/mois
Fourchette annuelle : 14615€ - 23922€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 679€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 120,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :66,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 186,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 402,71€
Coût de l'assurance :19 834,41€
Taxe foncière : 1 869,80€/an
Soit par mois : 155,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 98,33€/mois
Soit par an : 1 180,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 558,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 440,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :117,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 72 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible - quelques signes d'usure
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 680 €(141 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 720€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Ouen (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 698 €/an
Calcul : 1 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 564 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 679 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 793 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 870 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 180 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 087 €
Revenus locatifs : +18 698 €
Charges déductibles : -22 087 €
Résultat foncier Année 1 : -3 389 €(Déficit de 3 389 €)
Imputable sur revenu global : 3 389 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 407 €/an
Revenus locatifs : +18 698 €
Charges déductibles : -11 407 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 291 €/an
Prix d'achat du bien : 199 999 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 999 €(65% de 199 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 129 999 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 698 €22 095 €7 571 €-3 397 €3 397 €--
219 072 €11 213 €7 370 €7 859 €---
319 453 €11 004 €7 161 €8 449 €---
419 842 €10 789 €6 946 €9 054 €---
520 239 €10 566 €6 723 €9 674 €---
620 644 €10 335 €6 492 €10 309 €---
721 057 €10 096 €6 253 €10 961 €---
821 478 €9 850 €6 006 €11 629 €---
921 908 €9 594 €5 751 €12 313 €---
1022 346 €9 330 €5 487 €13 016 €---
1122 793 €9 057 €5 214 €13 736 €---
1223 249 €8 775 €4 931 €14 474 €---
1323 714 €8 482 €4 639 €15 231 €---
1424 188 €8 180 €4 337 €16 008 €---
1524 672 €7 868 €4 024 €16 804 €---
1625 165 €7 544 €3 701 €17 621 €---
1725 668 €7 210 €3 367 €18 459 €---
1826 182 €6 864 €3 021 €19 318 €---
1926 705 €6 506 €2 663 €20 199 €---
2027 239 €6 136 €2 293 €21 103 €---
2127 784 €5 753 €1 910 €22 031 €---
2228 340 €5 357 €1 514 €22 983 €---
2328 907 €4 948 €1 105 €23 959 €---
2429 485 €4 524 €681 €24 961 €---
2530 074 €4 086 €243 €25 988 €---
TOTAL598 901 €216 162 €109 403 €382 739 €3 397 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 019 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 382 739 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 698 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 927 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 927 €-1 019 €+4 946 €
2+3 927 €+2 358 €+1 569 €
3+3 927 €+2 535 €+1 392 €
4+3 927 €+2 716 €+1 211 €
5+3 927 €+2 902 €+1 025 €
6+3 927 €+3 093 €+834 €
7+3 927 €+3 288 €+639 €
8+3 927 €+3 489 €+438 €
9+3 927 €+3 694 €+233 €
10+3 927 €+3 905 €+22 €
11+3 927 €+4 121 €-194 €
12+3 927 €+4 342 €-415 €
13+3 927 €+4 569 €-642 €
14+3 927 €+4 802 €-875 €
15+3 927 €+5 041 €-1 114 €
16+3 927 €+5 286 €-1 359 €
17+3 927 €+5 538 €-1 611 €
18+3 927 €+5 795 €-1 868 €
19+3 927 €+6 060 €-2 133 €
20+3 927 €+6 331 €-2 404 €
21+3 927 €+6 609 €-2 682 €
22+3 927 €+6 895 €-2 968 €
23+3 927 €+7 188 €-3 261 €
24+3 927 €+7 488 €-3 561 €
25+3 927 €+7 797 €-3 870 €
Total+98 175 €+114 822 €+-16 647 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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