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appartement vente 2 pieces guignes 54m2

VilleGuignes (77)
Surface53.6
Coût Total166 060
Loyer Annuel10 910
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-161
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 500 €
Surface : 53.6 m²
Prix au m² : 2 322,76 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À seulement 2 km de la gare, découvrez ce charmant appartement de 54 m², situé au 1er étage d’un petit immeuble calme.

Il se compose d’un séjour lumineux, d’une chambre confortable, d’une cuisine aménagée, d’une salle d’eau et d’un WC séparé. Le logement bénéficie de double vitrage et d’un chauffage électrique individuel.

Vous disposerez également de deux places de parking extérieures et d’une cave.

Situé dans un quartier paisible, l’appartement est à proximité des commerces du quotidien.

La presente annonce immobiliere vise 4 lots situés dans une copropriété de 20 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 99.71€ par mois (soit 1196.52 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 189 et classe CLIMAT B indice 7. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Lucas Fernandes mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MELUN sous le numéro 884204009, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Guignes
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77390
Coordonnées : 48.641165, 2.799458
Total : 166 060
Prix d'acquisition : 124 500
Travaux : 31 600
Valeur du bien : 156 100
Frais de notaire : 9 960
Coût estimé : 9 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53.6
Loyer prédit : 16.96€/m²/mois
Fourchette : 14.15€ - 20.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 909€/mois
Loyer annuel estimé : 10910€/an
Fourchette totale : 758€ - 1090€/mois
Fourchette annuelle : 9100€ - 13078€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 446,15 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 114
Prix d'achat :124 500
Décote à l'achat :-6 614 (-5.0%)
Marge achat-revente :-34 946€ (-26.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :831,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 879,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 340,65
Coût de l'assurance :14 530,25
Taxe foncière : 1 090,96€/an
Soit par mois : 90,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 99,71€/mois
Soit par an : 1 196,52€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 909,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 070,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un système de chauffage plus performant (ex: pompe à chaleur air/air)
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 600(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Électricité cuisine: 800€, Plomberie cuisine: 1000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² × 6m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guignes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 910 €/an
Calcul : 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 739 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 060 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 091 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 197 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 208
Revenus locatifs : +10 910
Charges déductibles : -40 208
Résultat foncier Année 1 : -29 298(Déficit de 29 298 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 898
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 608 €/an
Revenus locatifs : +10 910
Charges déductibles : -8 608
Résultat foncier Années 2+ : 2 302 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7898.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 925(65% de 124 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 943 €/an
Calcul : 80 925 € × 3,636% = 2 943
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 91040 2135 745-29 30421 400 €7 904 €7 904 €
211 1288 4635 5942 665--5 239 €
311 3508 3075 4383 043--2 195 €
411 5778 1465 2773 432---
511 8097 9785 1103 830---
612 0457 8054 9374 240---
712 2867 6264 7574 660---
812 5327 4414 5725 091---
912 7827 2484 3805 534---
1013 0387 0494 1815 989---
1113 2996 8433 9746 456---
1213 5656 6303 7616 935---
1313 8366 4093 5407 427---
1414 1136 1803 3117 933---
1514 3955 9433 0748 452---
1614 6835 6972 8298 986---
1714 9775 4432 5749 534---
1815 2765 1802 31110 096---
1915 5824 9072 03810 674---
2015 8934 6251 75611 268---
2116 2114 3321 46411 879---
2216 5354 0301 16112 506---
2316 8663 71684713 150---
2417 2033 39152313 812---
2517 5473 05518714 492---
TOTAL349 438186 65883 341162 78021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 780
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 910 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 291 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 291-6 420+8 711
2+2 2910+2 291
3+2 2910+2 291
4+2 291+371+1 920
5+2 291+1 149+1 142
6+2 291+1 272+1 019
7+2 291+1 398+893
8+2 291+1 527+764
9+2 291+1 660+631
10+2 291+1 797+494
11+2 291+1 937+354
12+2 291+2 081+210
13+2 291+2 228+63
14+2 291+2 380-89
15+2 291+2 536-245
16+2 291+2 696-405
17+2 291+2 860-569
18+2 291+3 029-738
19+2 291+3 202-911
20+2 291+3 381-1 090
21+2 291+3 564-1 273
22+2 291+3 752-1 461
23+2 291+3 945-1 654
24+2 291+4 144-1 853
25+2 291+4 348-2 057
Total+57 275+48 834+8 441
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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