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Maison 4 pièces 150 m²

VillePressignac (16)
Surface150m²
Coût Total184 905€
Loyer Annuel11 720€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 745 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 658,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 4 pièces principales

Vous cherchez le calme et le cachet de l'ancien? Venez découvrir cette magnifique maison de campagne, alliant le charme de la pierre apparente et le confort d'une maison familiale. Avec ses beaux volumes, ses trois chambres, sa terrasse ombragée, sa grange ; c'est le bien idéal pour une résidence principale ou de vacances. A voir! Honoraires à charge acquéreur : 9.9% Référence annonce : 461-4991H Date de réalisation du diagnostic : 04/06/2024 Prix hors honoraires : 89 850 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 340 € et 1 850 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Pressignac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16150
Coordonnées : 45.826390, 0.739604
Total : 184 905€
Prix d'acquisition : 98 745€
Travaux : 78 260€
Valeur du bien : 177 005€
Frais de notaire : 7 900€
Coût estimé : 7 900€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 977€/mois
Loyer annuel estimé : 11720€/an
Fourchette totale : 737€ - 1294€/mois
Fourchette annuelle : 8845€ - 15529€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 045,58 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 837 €
Prix d'achat :98 745 €
Décote à l'achat :-58 092€ (-37.0%)
Marge achat-revente :-28 068€ (-17.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 905€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :936,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :73,96€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 010,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 081,66€
Coût de l'assurance :22 188,60€
Taxe foncière : 1 171,98€/an
Soit par mois : 97,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 976,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 108,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 260 €(522 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:21 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 10500€ (incluant main d'œuvre) = 10500€
  • Menuiseries:21 600€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1200€/fenêtre = 21600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:7 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3500€ (incluant main d'œuvre) = 3500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 6000€ (incluant main d'œuvre) = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:8 100€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 2700€ = 5400€
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre) = 1800€
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre) = 1200€
  • Cuisine - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre) = 480€
  • Autres pièces - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre) = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pressignac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 49 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 977 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 720 €/an
Calcul : 977 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 905 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 888 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 172 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 912 €
Revenus locatifs : +11 720 €
Charges déductibles : -86 912 €
Résultat foncier Année 1 : -75 192 €(Déficit de 75 192 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 792 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 652 €/an
Revenus locatifs : +11 720 €
Charges déductibles : -8 652 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 068 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53792.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 745 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 184 €(65% de 98 745 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 334 €/an
Calcul : 64 184 € × 3,636% = 2 334 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 720 €86 918 €6 599 €-75 199 €21 400 €53 799 €53 799 €
211 954 €8 488 €6 428 €3 466 €--50 332 €
312 193 €8 311 €6 252 €3 882 €--46 450 €
412 437 €8 128 €6 069 €4 309 €--42 142 €
512 686 €7 939 €5 879 €4 747 €--37 394 €
612 940 €7 742 €5 682 €5 198 €--32 196 €
713 198 €7 538 €5 478 €5 661 €--26 536 €
813 462 €7 326 €5 267 €6 136 €--20 400 €
913 732 €7 107 €5 048 €6 624 €--13 775 €
1014 006 €6 880 €4 820 €7 126 €--6 649 €
1114 286 €6 644 €4 585 €7 642 €---
1214 572 €6 400 €4 341 €8 172 €---
1314 864 €6 147 €4 087 €8 717 €---
1415 161 €5 884 €3 825 €9 276 €---
1515 464 €5 612 €3 553 €9 852 €---
1615 773 €5 330 €3 271 €10 443 €---
1716 089 €5 038 €2 978 €11 051 €---
1816 411 €4 734 €2 675 €11 676 €---
1916 739 €4 420 €2 360 €12 319 €---
2017 074 €4 094 €2 035 €12 979 €---
2117 415 €3 756 €1 697 €13 659 €---
2217 763 €3 406 €1 347 €14 357 €---
2318 119 €3 043 €983 €15 076 €---
2418 481 €2 667 €607 €15 814 €---
2518 851 €2 276 €217 €16 574 €---
TOTAL375 389 €225 830 €96 082 €149 559 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 559 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 720 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 461 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 461 €-6 420 €+8 881 €
2+2 461 €0 €+2 461 €
3+2 461 €0 €+2 461 €
4+2 461 €0 €+2 461 €
5+2 461 €0 €+2 461 €
6+2 461 €0 €+2 461 €
7+2 461 €0 €+2 461 €
8+2 461 €0 €+2 461 €
9+2 461 €0 €+2 461 €
10+2 461 €0 €+2 461 €
11+2 461 €+298 €+2 163 €
12+2 461 €+2 452 €+9 €
13+2 461 €+2 615 €-154 €
14+2 461 €+2 783 €-322 €
15+2 461 €+2 956 €-495 €
16+2 461 €+3 133 €-672 €
17+2 461 €+3 315 €-854 €
18+2 461 €+3 503 €-1 042 €
19+2 461 €+3 696 €-1 235 €
20+2 461 €+3 894 €-1 433 €
21+2 461 €+4 098 €-1 637 €
22+2 461 €+4 307 €-1 846 €
23+2 461 €+4 523 €-2 062 €
24+2 461 €+4 744 €-2 283 €
25+2 461 €+4 972 €-2 511 €
Total+61 525 €+44 868 €+16 657 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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