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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRiom-ès-Montagnes (15)
Surface209m²
Coût Total180 890€
Loyer Annuel15 886€
Rentabilité8.78%
Cashflow/mois+242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 750 €
Surface : 209 m²
Prix au m² : 443,78 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 21
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Toilettes séparées, 6 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Exposition ouest, Pas de balcon

Immeuble avec local commercial et 3 apartements, situé en centre ville de RIOM-ES-MONTAGNES. Il est composé au rez-de chaussée d'un local commercial, bureau, wc, débarras et un garage. Première partie: un apparterment en duplex avec cuisine, un salon-salle à manger, deux chambres, un wc et une salle d'eau. A l'étage, une salle de bain, un wc, deux chambres et un débarras. La deuxiéme partie : une cuisine, un grand séjour avec cheminée en pierres, une salle de bain avec wc et un sas. A l'étage, une cuisine, un séjour, deux chambres, une salle de bain avec wc. Grenier aménageable. Immeuble vendu libre. Plus de photos sur notre site www.accord-immoiblier15.com Honoraires à la charge du vendeur. Contact Cédric DUMAS Tél: 06.68.91.79.61 Mail: dumas.accord.immoiblier@gmail.com Agent commercial indépendant N° 908 172 331 CPI N° 1501 2018 000 031 880.

Ville : Riom-ès-Montagnes
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15400
Coordonnées : 45.290719, 2.648782
Total : 180 890€
Prix d'acquisition : 92 750€
Travaux : 80 720€
Valeur du bien : 173 470€
Frais de notaire : 7 420€
Coût estimé : 7 420€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 209m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 8.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1324€/mois
Loyer annuel estimé : 15886€/an
Fourchette totale : 1027€ - 1707€/mois
Fourchette annuelle : 12323€ - 20480€/an
Rentabilité brute :8.78%
Fourchette de rentabilité :6.81% - 11.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 091,67 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :228 159 €
Prix d'achat :92 750 €
Décote à l'achat :-135 409€ (-59.3%)
Marge achat-revente :47 269€ (20.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :896,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :52,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 949,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 171,07€
Coût de l'assurance :15 827,87€
Taxe foncière : 1 588,63€/an
Soit par mois : 132,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 323,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 082,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :241,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 545 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 209 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 209 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: État 3/5 visible - salles de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec peinture et électroménager
Quantité: 1 cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de la décoration du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie générale
Quantité: 209 m²
Raison: Assurer le bon état des tuyauteries et évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 720 €(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 530€
    Isolation toiture/combles: 209 m² × 70€/m² = 14630€, Main d'œuvre: 900€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 900€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 10900€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:17 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€/fenêtre = 15600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 2000€/salle = 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:10 800€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 5400€
  • Cuisine - Rafraîchissement:11 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rafraîchissement:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 800€
  • Électricité - Mise aux normes:1 600€
    Tableau électrique: 1 tableau = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Plomberie - Vérification générale:2 890€
    Plomberie générale: 209 m² × 10€/m² = 2090€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riom-ès-Montagnes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 030€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 324 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 886 €/an
Calcul : 1 324 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 090 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 890 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 589 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 032 €
Revenus locatifs : +15 886 €
Charges déductibles : -89 032 €
Résultat foncier Année 1 : -73 145 €(Déficit de 73 145 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 745 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 312 €/an
Revenus locatifs : +15 886 €
Charges déductibles : -8 312 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 575 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51745.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 288 €(65% de 92 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 192 €/an
Calcul : 60 288 € × 3,636% = 2 192 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 886 €89 038 €6 096 €-73 151 €21 400 €51 751 €51 751 €
216 204 €8 156 €5 934 €8 048 €--43 703 €
316 528 €7 989 €5 767 €8 539 €--35 164 €
416 859 €7 816 €5 594 €9 043 €--26 121 €
517 196 €7 637 €5 415 €9 559 €--16 562 €
617 540 €7 451 €5 230 €10 088 €--6 473 €
717 891 €7 260 €5 038 €10 631 €---
818 248 €7 062 €4 840 €11 187 €---
918 613 €6 856 €4 635 €11 757 €---
1018 986 €6 644 €4 422 €12 341 €---
1119 365 €6 425 €4 203 €12 941 €---
1219 753 €6 197 €3 976 €13 555 €---
1320 148 €5 962 €3 740 €14 185 €---
1420 551 €5 719 €3 497 €14 832 €---
1520 962 €5 467 €3 246 €15 494 €---
1621 381 €5 207 €2 985 €16 174 €---
1721 808 €4 938 €2 716 €16 871 €---
1822 245 €4 659 €2 437 €17 586 €---
1922 690 €4 370 €2 149 €18 319 €---
2023 143 €4 072 €1 850 €19 071 €---
2123 606 €3 763 €1 542 €19 843 €---
2224 078 €3 444 €1 222 €20 634 €---
2324 560 €3 114 €892 €21 446 €---
2425 051 €2 772 €550 €22 279 €---
2525 552 €2 418 €196 €23 134 €---
TOTAL508 843 €224 435 €88 171 €284 408 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 408 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 886 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 336 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 336 €-6 420 €+9 756 €
2+3 336 €0 €+3 336 €
3+3 336 €0 €+3 336 €
4+3 336 €0 €+3 336 €
5+3 336 €0 €+3 336 €
6+3 336 €0 €+3 336 €
7+3 336 €+1 247 €+2 089 €
8+3 336 €+3 356 €-20 €
9+3 336 €+3 527 €-191 €
10+3 336 €+3 702 €-366 €
11+3 336 €+3 882 €-546 €
12+3 336 €+4 067 €-731 €
13+3 336 €+4 256 €-920 €
14+3 336 €+4 449 €-1 113 €
15+3 336 €+4 648 €-1 312 €
16+3 336 €+4 852 €-1 516 €
17+3 336 €+5 061 €-1 725 €
18+3 336 €+5 276 €-1 940 €
19+3 336 €+5 496 €-2 160 €
20+3 336 €+5 721 €-2 385 €
21+3 336 €+5 953 €-2 617 €
22+3 336 €+6 190 €-2 854 €
23+3 336 €+6 434 €-3 098 €
24+3 336 €+6 684 €-3 348 €
25+3 336 €+6 940 €-3 604 €
Total+83 400 €+85 322 €+-1 922 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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