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Maison 7 pièces 145 m²

VilleArgenton chateau, Boesse, Breuil-sous-argenton, Coudre, Genneton, Massais, Moutiers-sous-argenton, Saint-clémentin, Saint-maurice-la-fougereuse, Sanzay, Ulcot, Voultegon, Étusson (79)
Surface145m²
Coût Total188 880€
Loyer Annuel12 720€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 500 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 817,24 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 145 m²

Nouveauté seulement chez Nestenn !

Maison à vendre à Argentonnay, située en plein coeur d'Argenton-les-Vallées, à seulement 15 minutes de Bressuire, moins de 20 minutes de Vihiers et 25 minutes de Thouars.

Venez découvrir cette charmante maison familiale idéalement située dans le centre-ville d'Argentonnay, à proximité immédiate de toutes les commodités : Carrefour Contact, boulangerie, pharmacie, banques, écoles, collège, professionnels de santé, La Poste et France Services.

Cette maison offre une véritable vie de plain-pied, un atout appréciable pour le confort du quotidien.

Dès l'entrée, vous découvrirez une agréable pièce de vie lumineuse ouverte sur la cuisine, prolongée par une belle véranda, idéale pour profiter du jardin tout au long de l'année.

Le rez-de-chaussée comprend également une chambre, une salle d'eau, un WC indépendant, un cellier ainsi qu'un accès à la cave située sous le salon.

À l'étage, un couloir dessert actuellement quatre chambres ainsi qu'un bureau. Cet espace offre un beau potentiel d'aménagement pour s'adapter à vos besoins et exploiter pleinement les volumes.

À l'extérieur, vous profiterez d'un agréable jardin offrant une belle intimité. Plusieurs dépendances complètent l'ensemble et permettront de bénéficier d'espaces de stockage, d'un atelier ou de tout autre projet selon vos envies.

Une maison idéale pour une famille recherchant de beaux volumes, un extérieur agréable et la proximité immédiate des commerces et services.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez votre agence Nestenn au [Coordonnées masquées].

Classe énergétique : E

Référence : D6081

Surface : 145 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/05/2026

Consommation énergie primaire : 184 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 400 € et 4 610 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Argenton chateau, Boesse, Breuil-sous-argenton, Coudre, Genneton, Massais, Moutiers-sous-argenton, Saint-clémentin, Saint-maurice-la-fougereuse, Sanzay, Ulcot, Voultegon, Étusson
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79150
Coordonnées : 46.984400, -0.450321
Total : 188 880€
Prix d'acquisition : 118 500€
Travaux : 60 900€
Valeur du bien : 179 400€
Frais de notaire : 9 480€
Coût estimé : 9 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 7.31€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 9.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1060€/mois
Loyer annuel estimé : 12720€/an
Fourchette totale : 806€ - 1395€/mois
Fourchette annuelle : 9666€ - 16737€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :931,22 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 027 €
Prix d'achat :118 500 €
Décote à l'achat :-16 527€ (-12.2%)
Marge achat-revente :-53 853€ (-39.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :930,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,22€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 977,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 255,36€
Coût de l'assurance :14 166,00€
Taxe foncière : 1 271,95€/an
Soit par mois : 106,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 059,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 083,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergétique mentionnée explicitement comme E avec une consommation de 184 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 900 €(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:14 500€
    Isolation combles: 145 m² × 100€/m² = 14500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 700€ = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol - Chambres:3 900€
    Parquet flottant: 39 m² × 100€/m² = 3900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture - Salon:2 900€
    Peinture murs et plafonds salon: 100 m² × 29€/m² = 2900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 060 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 720 €/an
Calcul : 1 060 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 246 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 880 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 272 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 985 €
Revenus locatifs : +12 720 €
Charges déductibles : -68 985 €
Résultat foncier Année 1 : -56 265 €(Déficit de 56 265 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 865 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 085 €/an
Revenus locatifs : +12 720 €
Charges déductibles : -8 085 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 635 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34865.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 025 €(65% de 118 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 801 €/an
Calcul : 77 025 € × 3,636% = 2 801 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 720 €68 991 €6 253 €-56 272 €21 400 €34 872 €34 872 €
212 974 €7 924 €6 085 €5 050 €--29 822 €
313 233 €7 751 €5 913 €5 482 €--24 339 €
413 498 €7 572 €5 734 €5 926 €--18 414 €
513 768 €7 388 €5 549 €6 380 €--12 033 €
614 043 €7 197 €5 358 €6 847 €--5 187 €
714 324 €6 999 €5 160 €7 325 €---
814 611 €6 795 €4 956 €7 816 €---
914 903 €6 584 €4 745 €8 319 €---
1015 201 €6 365 €4 527 €8 836 €---
1115 505 €6 139 €4 301 €9 366 €---
1215 815 €5 906 €4 067 €9 909 €---
1316 131 €5 664 €3 826 €10 467 €---
1416 454 €5 415 €3 576 €11 040 €---
1516 783 €5 156 €3 318 €11 627 €---
1617 119 €4 889 €3 051 €12 229 €---
1717 461 €4 613 €2 775 €12 848 €---
1817 810 €4 328 €2 489 €13 483 €---
1918 167 €4 033 €2 194 €14 134 €---
2018 530 €3 728 €1 889 €14 802 €---
2118 901 €3 412 €1 573 €15 489 €---
2219 279 €3 086 €1 247 €16 193 €---
2319 664 €2 748 €910 €16 916 €---
2420 057 €2 399 €561 €17 658 €---
2520 459 €2 039 €200 €18 420 €---
TOTAL407 411 €197 120 €90 255 €210 290 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 290 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 720 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 671 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 671 €-6 420 €+9 091 €
2+2 671 €0 €+2 671 €
3+2 671 €0 €+2 671 €
4+2 671 €0 €+2 671 €
5+2 671 €0 €+2 671 €
6+2 671 €0 €+2 671 €
7+2 671 €+642 €+2 029 €
8+2 671 €+2 345 €+326 €
9+2 671 €+2 496 €+175 €
10+2 671 €+2 651 €+20 €
11+2 671 €+2 810 €-139 €
12+2 671 €+2 973 €-302 €
13+2 671 €+3 140 €-469 €
14+2 671 €+3 312 €-641 €
15+2 671 €+3 488 €-817 €
16+2 671 €+3 669 €-998 €
17+2 671 €+3 854 €-1 183 €
18+2 671 €+4 045 €-1 374 €
19+2 671 €+4 240 €-1 569 €
20+2 671 €+4 441 €-1 770 €
21+2 671 €+4 647 €-1 976 €
22+2 671 €+4 858 €-2 187 €
23+2 671 €+5 075 €-2 404 €
24+2 671 €+5 297 €-2 626 €
25+2 671 €+5 526 €-2 855 €
Total+66 775 €+63 087 €+3 688 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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