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Appartement 3 Chambres

VilleDreux (28)
Surface67m²
Coût Total125 492€
Loyer Annuel8 524€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-278€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 192,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 6, Mandat exclusif

Dreux 28100. Appartement t4 de 67 Mª lumineux avec vue dégagée. cuisine équipée + arrière cuisine, ouverte sur la pièce de vie, 3 chambres, salle de douche, toilette, placards muraux, double vitrage pvc, une cave avec porte blindée, A 10 minutes du centre ville à pied, de la gare et accès rapide RN 12. Les charges de copropriété qui comprend, eau, chauffage, entretien des commun ... sont de 266€/mois. DPE: Classe énergétique, E Gaz à effet de serre, F Prix de vente : 79900 € Frais d'agence inclus. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/dreux-28100/agence-immobiliere/foncia-normile-2788

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.740655, 1.386467
Total : 125 492€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 39 200€
Valeur du bien : 119 100€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 710€/mois
Loyer annuel estimé : 8524€/an
Fourchette totale : 589€ - 856€/mois
Fourchette annuelle : 7071€ - 10277€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 263,47 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 652 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :-4 752€ (-5.6%)
Marge achat-revente :-40 840€ (-48.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 651,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 966,77€
Coût de l'assurance :10 980,55€
Taxe foncière : 852,44€/an
Soit par mois : 71,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 266,00€/mois
Soit par an : 3 192,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 710,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 988,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-278,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 200 €(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Électricité: 1000€, Peinture: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€/chambre = 300€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 710 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 524 €/an
Calcul : 710 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 088 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 492 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 852 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 192 €/an
Calcul : 266 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 771 €
Revenus locatifs : +8 524 €
Charges déductibles : -47 771 €
Résultat foncier Année 1 : -39 247 €(Déficit de 39 247 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 847 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 571 €/an
Revenus locatifs : +8 524 €
Charges déductibles : -8 571 €
Résultat foncier Années 2+ : -47 €/an(Déficit de 47 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17847.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 524 €47 775 €4 092 €-39 251 €21 400 €17 851 €17 851 €
28 695 €8 465 €3 982 €230 €--17 622 €
38 869 €8 352 €3 868 €517 €--17 104 €
49 046 €8 234 €3 750 €812 €--16 292 €
59 227 €8 112 €3 629 €1 115 €--15 177 €
69 412 €7 987 €3 503 €1 425 €--13 752 €
79 600 €7 857 €3 373 €1 743 €--12 009 €
89 792 €7 723 €3 239 €2 069 €--9 940 €
99 988 €7 584 €3 100 €2 404 €--7 537 €
1010 187 €7 441 €2 957 €2 747 €--4 790 €
1110 391 €7 293 €2 809 €3 099 €--1 691 €
1210 599 €7 140 €2 656 €3 460 €---
1310 811 €6 981 €2 498 €3 830 €---
1411 027 €6 818 €2 334 €4 209 €---
1511 248 €6 649 €2 165 €4 599 €---
1611 473 €6 474 €1 990 €4 999 €---
1711 702 €6 294 €1 810 €5 409 €---
1811 936 €6 107 €1 623 €5 829 €---
1912 175 €5 914 €1 431 €6 261 €---
2012 418 €5 715 €1 231 €6 704 €---
2112 667 €5 509 €1 025 €7 158 €---
2212 920 €5 296 €813 €7 624 €---
2313 179 €5 076 €593 €8 102 €---
2413 442 €4 849 €365 €8 593 €---
2513 711 €4 614 €130 €9 097 €---
TOTAL273 040 €210 258 €58 967 €62 782 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 782 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 790 €-6 420 €+8 210 €
2+1 790 €0 €+1 790 €
3+1 790 €0 €+1 790 €
4+1 790 €0 €+1 790 €
5+1 790 €0 €+1 790 €
6+1 790 €0 €+1 790 €
7+1 790 €0 €+1 790 €
8+1 790 €0 €+1 790 €
9+1 790 €0 €+1 790 €
10+1 790 €0 €+1 790 €
11+1 790 €0 €+1 790 €
12+1 790 €+1 038 €+752 €
13+1 790 €+1 149 €+641 €
14+1 790 €+1 263 €+527 €
15+1 790 €+1 380 €+410 €
16+1 790 €+1 500 €+290 €
17+1 790 €+1 623 €+167 €
18+1 790 €+1 749 €+41 €
19+1 790 €+1 878 €-88 €
20+1 790 €+2 011 €-221 €
21+1 790 €+2 147 €-357 €
22+1 790 €+2 287 €-497 €
23+1 790 €+2 431 €-641 €
24+1 790 €+2 578 €-788 €
25+1 790 €+2 729 €-939 €
Total+44 750 €+19 342 €+25 408 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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