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Achat : Maison Baud (56150)

VilleBaud (56)
Surface115m²
Coût Total178 008€
Loyer Annuel13 154€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 544 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 039,51 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 115 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 balcon, 530 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking

Centre ville de Baud, maison mitoyenne, avec jardin agréable, comprenant :- Au rez-de-chaussée : entrée, dégagement, salon avec cheminée, véranda lumineuse, cuisine, Wc, garage.- A l'étage : quatre chambres, salle d'eau - Au-dessus : grenierJardin clos et abri de jardin.Prévoir travaux : fenêtres, électricité, salle d'eau, décoration...MAISON Disponible En Octobre.

Ville : Baud
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56150
Coordonnées : 47.875560, -3.018890
Total : 178 008€
Prix d'acquisition : 119 544€
Travaux : 48 900€
Valeur du bien : 168 444€
Frais de notaire : 9 564€
Coût estimé : 9 564€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.50€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1096€/mois
Loyer annuel estimé : 13154€/an
Fourchette totale : 863€ - 1393€/mois
Fourchette annuelle : 10350€ - 16717€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 100,86 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :241 598 €
Prix d'achat :119 544 €
Décote à l'achat :-122 054€ (-50.5%)
Marge achat-revente :63 590€ (26.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 008€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :869,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 921,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 795,11€
Coût de l'assurance :15 575,70€
Taxe foncière : 1 315,40€/an
Soit par mois : 109,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 096,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 030,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture, revêtement sol, mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 assumé - travaux nécessaires pour mise à jour
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remplacement du tableau électrique et mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 900 €(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 900€
    Isolation toiture/combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement important:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salon: 1 salon complet × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1000€ = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Baud (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 096 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 154 €/an
Calcul : 1 096 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 745 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 008 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 623 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 315 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 584 €
Revenus locatifs : +13 154 €
Charges déductibles : -56 584 €
Résultat foncier Année 1 : -43 430 €(Déficit de 43 430 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 030 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 684 €/an
Revenus locatifs : +13 154 €
Charges déductibles : -7 684 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 470 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22029.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 544 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 704 €(65% de 119 544 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 826 €/an
Calcul : 77 704 € × 3,636% = 2 826 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 154 €56 590 €5 751 €-43 436 €21 400 €22 036 €22 036 €
213 417 €7 534 €5 596 €5 883 €--16 153 €
313 685 €7 374 €5 435 €6 312 €--9 841 €
413 959 €7 208 €5 269 €6 751 €--3 089 €
514 238 €7 036 €5 098 €7 202 €---
614 523 €6 859 €4 921 €7 664 €---
714 814 €6 676 €4 738 €8 137 €---
815 110 €6 487 €4 549 €8 622 €---
915 412 €6 292 €4 354 €9 120 €---
1015 720 €6 090 €4 152 €9 630 €---
1116 035 €5 882 €3 943 €10 153 €---
1216 355 €5 666 €3 728 €10 689 €---
1316 682 €5 444 €3 505 €11 239 €---
1417 016 €5 214 €3 276 €11 802 €---
1517 356 €4 976 €3 038 €12 380 €---
1617 704 €4 731 €2 793 €12 973 €---
1718 058 €4 477 €2 539 €13 580 €---
1818 419 €4 215 €2 277 €14 203 €---
1918 787 €3 945 €2 006 €14 843 €---
2019 163 €3 665 €1 727 €15 498 €---
2119 546 €3 376 €1 438 €16 170 €---
2219 937 €3 077 €1 139 €16 860 €---
2320 336 €2 769 €830 €17 567 €---
2420 743 €2 450 €512 €18 292 €---
2521 157 €2 121 €182 €19 037 €---
TOTAL421 328 €180 156 €82 795 €241 172 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 172 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 154 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 762 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 762 €-6 420 €+9 182 €
2+2 762 €0 €+2 762 €
3+2 762 €0 €+2 762 €
4+2 762 €0 €+2 762 €
5+2 762 €+1 234 €+1 528 €
6+2 762 €+2 299 €+463 €
7+2 762 €+2 441 €+321 €
8+2 762 €+2 587 €+175 €
9+2 762 €+2 736 €+26 €
10+2 762 €+2 889 €-127 €
11+2 762 €+3 046 €-284 €
12+2 762 €+3 207 €-445 €
13+2 762 €+3 372 €-610 €
14+2 762 €+3 541 €-779 €
15+2 762 €+3 714 €-952 €
16+2 762 €+3 892 €-1 130 €
17+2 762 €+4 074 €-1 312 €
18+2 762 €+4 261 €-1 499 €
19+2 762 €+4 453 €-1 691 €
20+2 762 €+4 649 €-1 887 €
21+2 762 €+4 851 €-2 089 €
22+2 762 €+5 058 €-2 296 €
23+2 762 €+5 270 €-2 508 €
24+2 762 €+5 488 €-2 726 €
25+2 762 €+5 711 €-2 949 €
Total+69 050 €+72 351 €+-3 301 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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