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maison vente 4 pieces labastide rouairoux 101m2

Bien expiré
VilleLabastide-Rouairoux (81)
Surface101m²
Coût Total117 160€
Loyer Annuel8 305€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 495,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nouveauté ! Maison sur sous-sol avec petit jardin et dépendance.

Vous disposez du coin jour en rez-de-chaussée : une entrée, un salon, une cuisine et un WC.

A l’étage le coin nuit propose deux grandes chambres (environ 16 m² et 17 m²), une chambre est équipée d'une douche.

Au sous sol vous disposez d'une grande pièce de 34 m² avec cheminée (comptabilisée dans la superficie habitable).

Les +++ Petite dépendance dans le jardin et accès pour passage extérieur.

Travaux à prévoir : double vitrage + électricité + système de chauffage + isolation.

A très vite pour une visite !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Lucie Rouanet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Castres sous le numéro 847856143, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Labastide-Rouairoux
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81270
Total : 117 160€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 63 160€
Valeur du bien : 113 160€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.05€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 692€/mois
Loyer annuel estimé : 8305€/an
Fourchette totale : 510€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 6124€ - 11263€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :997,29 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 726 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-50 726€ (-50.4%)
Marge achat-revente :-16 434€ (-16.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 606,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 493,48€
Coût de l'assurance :10 251,50€
Taxe foncière : 830,53€/an
Soit par mois : 69,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 692,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour conformité
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture, et mise aux normes électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du parquet dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 160 €(625 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 070€
    Isolation toiture/combles: 101 m² × 70€/m² = 7070€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 940€
    Rénovation complète chambres: 33 m² × 180€/m² = 5940€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:800€
    Peinture entrée: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Labastide-Rouairoux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 692 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 305 €/an
Calcul : 692 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 160 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 831 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 182 €
Revenus locatifs : +8 305 €
Charges déductibles : -68 182 €
Résultat foncier Année 1 : -59 877 €(Déficit de 59 877 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 477 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 022 €/an
Revenus locatifs : +8 305 €
Charges déductibles : -5 022 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 283 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38476.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 305 €68 186 €3 785 €-59 880 €21 400 €38 480 €38 480 €
28 471 €4 924 €3 683 €3 548 €--34 933 €
38 641 €4 818 €3 577 €3 823 €--31 110 €
48 814 €4 709 €3 468 €4 105 €--27 005 €
58 990 €4 596 €3 355 €4 394 €--22 611 €
69 170 €4 479 €3 239 €4 690 €--17 920 €
79 353 €4 359 €3 118 €4 994 €--12 926 €
89 540 €4 235 €2 994 €5 306 €--7 620 €
99 731 €4 106 €2 865 €5 625 €--1 995 €
109 926 €3 973 €2 733 €5 952 €---
1110 124 €3 836 €2 595 €6 288 €---
1210 327 €3 694 €2 454 €6 632 €---
1310 533 €3 548 €2 307 €6 985 €---
1410 744 €3 396 €2 156 €7 347 €---
1510 959 €3 240 €2 000 €7 719 €---
1611 178 €3 079 €1 838 €8 099 €---
1711 401 €2 912 €1 671 €8 490 €---
1811 629 €2 739 €1 499 €8 890 €---
1911 862 €2 561 €1 320 €9 301 €---
2012 099 €2 377 €1 136 €9 722 €---
2112 341 €2 187 €946 €10 155 €---
2212 588 €1 990 €750 €10 598 €---
2312 840 €1 787 €547 €11 053 €---
2413 097 €1 577 €337 €11 519 €---
2513 359 €1 361 €120 €11 998 €---
TOTAL266 023 €148 668 €54 493 €117 354 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 354 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 305 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 744 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 744 €-6 420 €+8 164 €
2+1 744 €0 €+1 744 €
3+1 744 €0 €+1 744 €
4+1 744 €0 €+1 744 €
5+1 744 €0 €+1 744 €
6+1 744 €0 €+1 744 €
7+1 744 €0 €+1 744 €
8+1 744 €0 €+1 744 €
9+1 744 €0 €+1 744 €
10+1 744 €+1 187 €+557 €
11+1 744 €+1 886 €-142 €
12+1 744 €+1 990 €-246 €
13+1 744 €+2 096 €-352 €
14+1 744 €+2 204 €-460 €
15+1 744 €+2 316 €-572 €
16+1 744 €+2 430 €-686 €
17+1 744 €+2 547 €-803 €
18+1 744 €+2 667 €-923 €
19+1 744 €+2 790 €-1 046 €
20+1 744 €+2 917 €-1 173 €
21+1 744 €+3 046 €-1 302 €
22+1 744 €+3 179 €-1 435 €
23+1 744 €+3 316 €-1 572 €
24+1 744 €+3 456 €-1 712 €
25+1 744 €+3 599 €-1 855 €
Total+43 600 €+35 206 €+8 394 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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