Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement Evry Courcouronnes 5 pièce(s) 68 m2

Bien expiré
VilleÉvry (91)
Surface68m²
Coût Total170 692€
Loyer Annuel12 134€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 057,35 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 8
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz individuel, Nombre d'égages : 13, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé à Évry-Courcouronnes, le bien bénéficie d'une accessibilité intéressante. Proximité avec des commerces et des établissements scolaires, facilitant le quotidien des résidents. Appartement 5 pièces, 4 chambres en bon état, sans travaux à prévoir, idéal pour les familles recherchant un cadre de vie tranquille et pratique. L'exposition de l'appartement permet de profiter de luminosité tout au long de la journée. - http://www.immobilier-era-evry.fr/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/123157.pdf

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.639980, 2.440110
Total : 170 692€
Prix d'acquisition : 139 900€
Travaux : 19 600€
Valeur du bien : 159 500€
Frais de notaire : 11 192€
Coût estimé : 11 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1011€/mois
Loyer annuel estimé : 12134€/an
Fourchette totale : 693€ - 1475€/mois
Fourchette annuelle : 8321€ - 17694€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 10.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :832,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :48,36€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 881,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 121,54€
Coût de l'assurance :14 508,82€
Taxe foncière : 1 213,38€/an
Soit par mois : 101,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 011,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 982,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage des murs et du sol complet. Réfection plomberie et électricité (prises, éclairage, VMC).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant rénovation pour mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible sur photos - entretien léger recommandé.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 600 €(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1300€/m² = 13000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, VMC, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds 4 chambres: 80 m² × 35€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Entretien parquet 4 chambres: 80 m² × 30€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 20 m² × 35€/m² = 700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 35€/m² = 700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry (coefficient 1.2 appliqué pour la main d'œuvre). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Salle de bain
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 011 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 134 €/an
Calcul : 1 011 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 492 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 692 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 213 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 886 €
Revenus locatifs : +12 134 €
Charges déductibles : -26 886 €
Résultat foncier Année 1 : -14 752 €(Déficit de 14 752 €)
Imputable sur revenu global : 14 752 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 286 €/an
Revenus locatifs : +12 134 €
Charges déductibles : -7 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 848 €/an
Prix d'achat du bien : 139 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935 €(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 134 €26 892 €5 498 €-14 758 €14 758 €--
212 377 €7 143 €5 349 €5 234 €---
312 624 €6 989 €5 195 €5 635 €---
412 877 €6 830 €5 037 €6 046 €---
513 134 €6 666 €4 873 €6 468 €---
613 397 €6 497 €4 703 €6 900 €---
713 665 €6 322 €4 528 €7 343 €---
813 938 €6 141 €4 347 €7 797 €---
914 217 €5 954 €4 161 €8 262 €---
1014 501 €5 761 €3 968 €8 740 €---
1114 791 €5 562 €3 768 €9 229 €---
1215 087 €5 356 €3 562 €9 731 €---
1315 389 €5 143 €3 349 €10 245 €---
1415 696 €4 923 €3 130 €10 773 €---
1516 010 €4 696 €2 903 €11 314 €---
1616 331 €4 462 €2 668 €11 869 €---
1716 657 €4 219 €2 426 €12 438 €---
1816 990 €3 969 €2 175 €13 021 €---
1917 330 €3 710 €1 916 €13 620 €---
2017 677 €3 443 €1 649 €14 234 €---
2118 030 €3 167 €1 373 €14 863 €---
2218 391 €2 882 €1 088 €15 509 €---
2318 759 €2 587 €793 €16 172 €---
2419 134 €2 282 €489 €16 851 €---
2519 517 €1 968 €174 €17 549 €---
TOTAL388 651 €143 565 €79 122 €245 086 €14 758 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 427 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 086 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 134 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 548 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 548 €-4 427 €+6 975 €
2+2 548 €+1 570 €+978 €
3+2 548 €+1 690 €+858 €
4+2 548 €+1 814 €+734 €
5+2 548 €+1 940 €+608 €
6+2 548 €+2 070 €+478 €
7+2 548 €+2 203 €+345 €
8+2 548 €+2 339 €+209 €
9+2 548 €+2 479 €+69 €
10+2 548 €+2 622 €-74 €
11+2 548 €+2 769 €-221 €
12+2 548 €+2 919 €-371 €
13+2 548 €+3 074 €-526 €
14+2 548 €+3 232 €-684 €
15+2 548 €+3 394 €-846 €
16+2 548 €+3 561 €-1 013 €
17+2 548 €+3 731 €-1 183 €
18+2 548 €+3 906 €-1 358 €
19+2 548 €+4 086 €-1 538 €
20+2 548 €+4 270 €-1 722 €
21+2 548 €+4 459 €-1 911 €
22+2 548 €+4 653 €-2 105 €
23+2 548 €+4 852 €-2 304 €
24+2 548 €+5 055 €-2 507 €
25+2 548 €+5 265 €-2 717 €
Total+63 700 €+73 526 €+-9 826 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →