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Détails du bien

Bien expiré
VilleLéran (09)
Surface106m²
Coût Total86 440€
Loyer Annuel8 283€
Rentabilité9.58%
Cashflow/mois+162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 641,51 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel elec, poele Elec / Bois, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

LERAN- PROCHE DU LAC DE MONTBEL. CONFORTABLE MAISON DE VILLAGE 106 m² rénovée. Idéal pour du locatif ou résidence secondaire. Anciennement loué 500€/mois !! Elle comprends au rez-de-chaussée: une grande pièce à vivre un séjour avec insert et salle à manger et une cuisine équipée, ainsi qu'une buanderie-salle d'eau et WC. Au 1er étage vous trouverez 2 belles chambres et une jolie salle d'eau avec WC. Au 2è étage également 2 chambres et un grand palier avec placard. Idéal pour une grande famille dans un village avec école et proche du Lac de Montbel. A voir absolument ! Libre de suite ! N'hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements . Notre agence vous contacte du lundi au vendredi de 9 heures à 12 heures et de 14 heures à 18 heures et le samedi uniquement sur rendez vous de 9 heures à 12 heures CENTURY 21 IMMO SUD MIREPOIX votre partenaire immobilier de la transaction à la gestion locative de votre patrimoine. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2280.0 € et 3140.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Lotfi REBBOUH EI, agent commercial (RSAC 984192963) - https://www.century21-immosud-mirepoix.com/mentions_legales/

Ville : Léran
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09600
Coordonnées : 42.989501, 1.913310
Total : 86 440€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 81 000€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 4.83€ - 8.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 690€/mois
Loyer annuel estimé : 8283€/an
Fourchette totale : 512€ - 931€/mois
Fourchette annuelle : 6140€ - 11173€/an
Rentabilité brute :9.58%
Fourchette de rentabilité :7.10% - 12.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 577,05 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :167 167 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-99 167€ (-59.3%)
Marge achat-revente :80 727€ (48.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :434,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :25,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 459,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 799,31€
Coût de l'assurance :7 563,50€
Taxe foncière : 828,25€/an
Soit par mois : 69,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 690,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 528,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :161,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 328 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(123 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Léran (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 283 €/an
Calcul : 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 013 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 440 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 828 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 144 €
Revenus locatifs : +8 283 €
Charges déductibles : -17 144 €
Résultat foncier Année 1 : -8 862 €(Déficit de 8 862 €)
Imputable sur revenu global : 8 862 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 144 €/an
Revenus locatifs : +8 283 €
Charges déductibles : -4 144 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 138 €/an
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 283 €17 147 €3 016 €-8 864 €8 864 €--
28 448 €4 068 €2 937 €4 380 €---
38 617 €3 987 €2 856 €4 630 €---
48 789 €3 902 €2 771 €4 887 €---
58 965 €3 815 €2 684 €5 151 €---
69 145 €3 724 €2 593 €5 420 €---
79 327 €3 630 €2 499 €5 697 €---
89 514 €3 533 €2 402 €5 981 €---
99 704 €3 432 €2 302 €6 272 €---
109 898 €3 328 €2 197 €6 570 €---
1110 096 €3 220 €2 089 €6 876 €---
1210 298 €3 108 €1 977 €7 190 €---
1310 504 €2 992 €1 861 €7 512 €---
1410 714 €2 872 €1 741 €7 842 €---
1510 929 €2 747 €1 617 €8 181 €---
1611 147 €2 619 €1 488 €8 529 €---
1711 370 €2 485 €1 354 €8 885 €---
1811 598 €2 347 €1 216 €9 251 €---
1911 829 €2 203 €1 073 €9 626 €---
2012 066 €2 055 €924 €10 011 €---
2112 307 €1 901 €770 €10 406 €---
2212 554 €1 742 €611 €10 812 €---
2312 805 €1 577 €446 €11 228 €---
2413 061 €1 406 €275 €11 655 €---
2513 322 €1 229 €98 €12 093 €---
TOTAL265 291 €85 069 €43 799 €180 222 €8 864 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 659 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 222 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 283 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 739 €-2 659 €+4 398 €
2+1 739 €+1 314 €+425 €
3+1 739 €+1 389 €+350 €
4+1 739 €+1 466 €+273 €
5+1 739 €+1 545 €+194 €
6+1 739 €+1 626 €+113 €
7+1 739 €+1 709 €+30 €
8+1 739 €+1 794 €-55 €
9+1 739 €+1 882 €-143 €
10+1 739 €+1 971 €-232 €
11+1 739 €+2 063 €-324 €
12+1 739 €+2 157 €-418 €
13+1 739 €+2 254 €-515 €
14+1 739 €+2 353 €-614 €
15+1 739 €+2 454 €-715 €
16+1 739 €+2 559 €-820 €
17+1 739 €+2 666 €-927 €
18+1 739 €+2 775 €-1 036 €
19+1 739 €+2 888 €-1 149 €
20+1 739 €+3 003 €-1 264 €
21+1 739 €+3 122 €-1 383 €
22+1 739 €+3 243 €-1 504 €
23+1 739 €+3 368 €-1 629 €
24+1 739 €+3 496 €-1 757 €
25+1 739 €+3 628 €-1 889 €
Total+43 475 €+54 067 €+-10 592 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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