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Maison 200 m² à mouzillon

Bien expiré
VilleMouzillon (44)
Surface200
Coût Total294 242
Loyer Annuel21 820
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+118
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 900 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 999,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 200 m², 6 pièces

Cobalt Immobilier vous propose cette charmante maison de bourg à rénover, d'environ 200 m2, située dans un environnement calme et authentique. Idéale pour les amateurs de rénovation, elle offre de nombreuses possibilités d'aménagement. Au rez-de-chaussée : vous trouverez une cuisine, une buanderie, une salle à manger ouverte sur une cour privative ensoleillée, un séjour avec cheminée fonctionnelle, une chambre sur parquet massif, une salle d'eau et un hall d'entrée. À l'étage : deux chambres sur parquet massif et trois grands greniers d'une surface totale de 80 m2 offrent un potentiel d'agrandissement exceptionnel. En sus, un grand garage de 40 m2. Cette maison, bien entretenue et habitable dans l'état, nécessite des travaux de confort pour moderniser l'intérieur. Ce bien vous est présenté au prix de 199.900 € dont 9.000€ d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 190.900€. Pour tout renseignement complémentaire, n'hésitez pas à nous au [Coordonnées masquées]. Et pour plus d’exclusivités en avant première, abonnez-vous à @cobaltimmobilier sur Instagram et Facebook !

Ville : Mouzillon
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44330
Coordonnées : 47.140440, -1.280720
Total : 294 242
Prix d'acquisition : 199 900
Travaux : 78 350
Valeur du bien : 278 250
Frais de notaire : 15 992
Coût estimé : 15 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 7.24€ - 11.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1818€/mois
Loyer annuel estimé : 21820€/an
Fourchette totale : 1448€ - 2284€/mois
Fourchette annuelle : 17372€ - 27407€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :294 242
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 435,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :83,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 518,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 391,15
Coût de l'assurance :25 010,57
Taxe foncière : 2 182,02€/an
Soit par mois : 181,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 818,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 700,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :117,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite modernisation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 350(392 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:8 000
    Isolation combles: 200 m² × 40€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:22 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 900€ = 22500€ (pose incluse)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (pose incluse)
  • Salon:1 750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Mouzillon (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 818 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 820 €/an
Calcul : 1 818 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 468 €/an
Base de calcul : Emprunt de 294 242 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 182 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 000
Revenus locatifs : +21 820
Charges déductibles : -91 000
Résultat foncier Année 1 : -69 180(Déficit de 69 180 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 780
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 650 €/an
Revenus locatifs : +21 820
Charges déductibles : -12 650
Résultat foncier Années 2+ : 9 170 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47780.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 935(65% de 199 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 725 €/an
Calcul : 129 935 € × 3,636% = 4 725
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 82091 0109 477-69 18921 400 €47 789 €47 789 €
222 25712 4039 2219 853--37 936 €
322 70212 1388 95610 563--27 373 €
423 15611 8658 68211 291--16 082 €
523 61911 5828 40012 037--4 045 €
624 09111 2908 10812 801---
724 57310 9887 80613 585---
825 06510 6777 49414 388---
925 56610 3557 17215 211---
1026 07710 0226 83916 055---
1126 5999 6786 49616 921---
1227 1319 3236 14117 808---
1327 6738 9565 77418 717---
1428 2278 5775 39519 649---
1528 7918 1865 00320 605---
1629 3677 7814 59921 586---
1729 9547 3644 18122 591---
1830 5546 9323 74923 622---
1931 1656 4863 30424 679---
2031 7886 0252 84325 763---
2132 4245 5492 36726 874---
2233 0725 0581 87528 014---
2333 7344 5501 36729 184---
2434 4084 02584230 383---
2535 0963 48330031 614---
TOTAL698 907294 302136 391404 60521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 404 605
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 820 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 582 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 582-6 420+11 002
2+4 5820+4 582
3+4 5820+4 582
4+4 5820+4 582
5+4 5820+4 582
6+4 582+2 627+1 955
7+4 582+4 075+507
8+4 582+4 316+266
9+4 582+4 563+19
10+4 582+4 817-235
11+4 582+5 076-494
12+4 582+5 342-760
13+4 582+5 615-1 033
14+4 582+5 895-1 313
15+4 582+6 182-1 600
16+4 582+6 476-1 894
17+4 582+6 777-2 195
18+4 582+7 086-2 504
19+4 582+7 404-2 822
20+4 582+7 729-3 147
21+4 582+8 062-3 480
22+4 582+8 404-3 822
23+4 582+8 755-4 173
24+4 582+9 115-4 533
25+4 582+9 484-4 902
Total+114 550+121 381+-6 831
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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