Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement Villeneuve Sur Lot 3 pièce(s) 93 m2

VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface93m²
Coût Total172 920€
Loyer Annuel8 857€
Rentabilité5.12%
Cashflow/mois-387€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 225,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

Vous recherchez proche du centre ville tous commerces à pieds Une résidence sécurisée et entretenue Un garage et une terrasse privatifs Ce bel appartement très spacieux (93m2) est à votre disposition pour une visite Il comprend : un sas d'entrée (double porte calme assuré) un dégagement avec placards menant à un salon séjour très lumineux donnant sur cette terrasse de 27 m2, entièrement close, une cuisine meublée, 2 chambres avec placards, une salle d'eau, un wc indépendant Garage fermé en sous sol Double vitrage, chauffage électrique Copropriété de 34 lots - dont 34 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1600.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/302984.pdf

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.405661, 0.704646
Total : 172 920€
Prix d'acquisition : 114 000€
Travaux : 49 800€
Valeur du bien : 163 800€
Frais de notaire : 9 120€
Coût estimé : 9 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 738€/mois
Loyer annuel estimé : 8857€/an
Fourchette totale : 593€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 7114€ - 11028€/an
Rentabilité brute :5.12%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 6.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 125 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 625 €
Prix d'achat :114 000 €
Décote à l'achat :+9 375€ (+9.0%)
Marge achat-revente :-68 295€ (-65.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :867,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :50,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 917,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 340,25€
Coût de l'assurance :15 130,50€
Taxe foncière : 885,70€/an
Soit par mois : 73,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 133,33€/mois
Soit par an : 1 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 738,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 125,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-387,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de moderniser et mettre aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture des murs et plafonds
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 800 €(535 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 93 m² × 100€/m² = 9300€, Main d'œuvre: 2300€
  • Menuiseries:11 700€
    Amélioration étanchéité fenêtres: 9 fenêtres × 1300€/fenêtre = 11700€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût des fenêtres)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût du chauffe-eau)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la rénovation)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la rénovation)
  • Chambres:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût des matériaux)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les coûts des matériaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 738 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 857 €/an
Calcul : 738 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 011 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 920 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 605 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 886 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 600 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 902 €
Revenus locatifs : +8 857 €
Charges déductibles : -58 902 €
Résultat foncier Année 1 : -50 045 €(Déficit de 50 045 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 645 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 102 €/an
Revenus locatifs : +8 857 €
Charges déductibles : -9 102 €
Résultat foncier Années 2+ : -245 €/an(Déficit de 245 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28644.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 100 €(65% de 114 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 695 €/an
Calcul : 74 100 € × 3,636% = 2 695 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 857 €58 907 €6 016 €-50 050 €21 400 €28 650 €28 650 €
29 034 €8 950 €5 859 €84 €--28 566 €
39 215 €8 787 €5 696 €428 €--28 139 €
49 399 €8 619 €5 528 €780 €--27 358 €
59 587 €8 444 €5 353 €1 143 €--26 215 €
69 779 €8 263 €5 172 €1 516 €--24 699 €
79 974 €8 076 €4 985 €1 899 €--22 801 €
810 174 €7 882 €4 791 €2 292 €--20 508 €
910 377 €7 680 €4 590 €2 697 €--17 811 €
1010 585 €7 472 €4 381 €3 113 €--14 699 €
1110 797 €7 257 €4 166 €3 540 €--11 159 €
1211 013 €7 033 €3 942 €3 979 €---
1311 233 €6 802 €3 711 €4 431 €---
1411 457 €6 562 €3 471 €4 895 €---
1511 687 €6 314 €3 223 €5 373 €---
1611 920 €6 057 €2 966 €5 864 €---
1712 159 €5 790 €2 700 €6 368 €---
1812 402 €5 515 €2 424 €6 887 €---
1912 650 €5 229 €2 138 €7 421 €---
2012 903 €4 933 €1 842 €7 970 €---
2113 161 €4 626 €1 536 €8 535 €---
2213 424 €4 309 €1 218 €9 115 €---
2313 693 €3 980 €889 €9 713 €---
2413 967 €3 640 €549 €10 327 €---
2514 246 €3 287 €196 €10 959 €---
TOTAL283 691 €214 413 €87 340 €69 278 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 278 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 857 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 860 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 860 €-6 420 €+8 280 €
2+1 860 €0 €+1 860 €
3+1 860 €0 €+1 860 €
4+1 860 €0 €+1 860 €
5+1 860 €0 €+1 860 €
6+1 860 €0 €+1 860 €
7+1 860 €0 €+1 860 €
8+1 860 €0 €+1 860 €
9+1 860 €0 €+1 860 €
10+1 860 €0 €+1 860 €
11+1 860 €0 €+1 860 €
12+1 860 €+1 194 €+666 €
13+1 860 €+1 329 €+531 €
14+1 860 €+1 469 €+391 €
15+1 860 €+1 612 €+248 €
16+1 860 €+1 759 €+101 €
17+1 860 €+1 910 €-50 €
18+1 860 €+2 066 €-206 €
19+1 860 €+2 226 €-366 €
20+1 860 €+2 391 €-531 €
21+1 860 €+2 560 €-700 €
22+1 860 €+2 735 €-875 €
23+1 860 €+2 914 €-1 054 €
24+1 860 €+3 098 €-1 238 €
25+1 860 €+3 288 €-1 428 €
Total+46 500 €+24 131 €+22 369 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →