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Maison 4 pièces 116 m²

Bien expiré
VilleJoinville (52)
Surface116m²
Coût Total112 740€
Loyer Annuel8 021€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 500 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 392,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 116 m²

Maison prête à vous accueillir, à Thonnance lès Joinville, comprenant au rez-de-chaussée, une salle à manger, une cuisine, une salle de bains et WC séparé. Sur un demi étage, un salon et à l'étage, 3 chambres, un WC avec point d'eau et un grenier. Terrasse, abri à l'arrière de la maison et terrain attenant et cave sous le salon. Menuiserie double vitrage et chauffage électrique de 2021. Ce bien est idéal pour une première acquisition ou un investisseur locatif. Information d'affichage énergétique sur ce bien : DPE : E indice 325 et GES : B indice 10. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». Contacter Thomas GROSJEAN, conseiller immobilier Laforêt.

Surface : 116 m²

Consommation énergie primaire : 325 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 180 € et 3 010 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Joinville
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52300
Coordonnées : 48.467342, 5.196434
Total : 112 740€
Prix d'acquisition : 45 500€
Travaux : 63 600€
Valeur du bien : 109 100€
Frais de notaire : 3 640€
Coût estimé : 3 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 5.76€/m²/mois
Fourchette : 4.45€ - 7.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 668€/mois
Loyer annuel estimé : 8021€/an
Fourchette totale : 516€ - 865€/mois
Fourchette annuelle : 6197€ - 10381€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :818,18 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :94 909 €
Prix d'achat :45 500 €
Décote à l'achat :-49 409€ (-52.1%)
Marge achat-revente :-17 831€ (-18.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :32,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 591,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 952,77€
Coût de l'assurance :9 864,75€
Taxe foncière : 802,08€/an
Soit par mois : 66,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 668,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 658,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 116 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 116 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 600 €(548 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 640€
    Isolation combles: 116 m² × 40€/m² = 4640€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ (matériaux) + 2000€ (main d'œuvre) = 13000€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 14 fenêtres × 800€/fenêtre = 11200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 360€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (90 m²) × 28€/m² = 2520€, Main d'œuvre: 840€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joinville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 840€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 668 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 021 €/an
Calcul : 668 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 796 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 740 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 802 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 592 €
Revenus locatifs : +8 021 €
Charges déductibles : -68 592 €
Résultat foncier Année 1 : -60 571 €(Déficit de 60 571 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 171 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 992 €/an
Revenus locatifs : +8 021 €
Charges déductibles : -4 992 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 029 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39171.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 575 €(65% de 45 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 075 €/an
Calcul : 29 575 € × 3,636% = 1 075 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 021 €68 596 €3 799 €-60 575 €21 400 €39 175 €39 175 €
28 181 €4 895 €3 699 €3 286 €--35 889 €
38 345 €4 791 €3 594 €3 554 €--32 335 €
48 512 €4 683 €3 486 €3 829 €--28 507 €
58 682 €4 572 €3 375 €4 110 €--24 396 €
68 856 €4 456 €3 259 €4 400 €--19 997 €
79 033 €4 337 €3 140 €4 696 €--15 301 €
89 213 €4 213 €3 016 €5 000 €--10 300 €
99 398 €4 085 €2 889 €5 312 €--4 988 €
109 586 €3 953 €2 756 €5 633 €---
119 777 €3 816 €2 619 €5 961 €---
129 973 €3 674 €2 478 €6 298 €---
1310 172 €3 528 €2 331 €6 644 €---
1410 376 €3 376 €2 180 €6 999 €---
1510 583 €3 219 €2 023 €7 364 €---
1610 795 €3 057 €1 861 €7 738 €---
1711 011 €2 889 €1 693 €8 122 €---
1811 231 €2 716 €1 519 €8 515 €---
1911 456 €2 536 €1 339 €8 920 €---
2011 685 €2 350 €1 153 €9 335 €---
2111 918 €2 158 €961 €9 761 €---
2212 157 €1 958 €762 €10 198 €---
2312 400 €1 753 €556 €10 647 €---
2412 648 €1 539 €343 €11 109 €---
2512 901 €1 319 €122 €11 582 €---
TOTAL256 909 €148 470 €54 953 €108 439 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 439 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 021 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 684 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 684 €-6 420 €+8 104 €
2+1 684 €0 €+1 684 €
3+1 684 €0 €+1 684 €
4+1 684 €0 €+1 684 €
5+1 684 €0 €+1 684 €
6+1 684 €0 €+1 684 €
7+1 684 €0 €+1 684 €
8+1 684 €0 €+1 684 €
9+1 684 €0 €+1 684 €
10+1 684 €+193 €+1 491 €
11+1 684 €+1 788 €-104 €
12+1 684 €+1 890 €-206 €
13+1 684 €+1 993 €-309 €
14+1 684 €+2 100 €-416 €
15+1 684 €+2 209 €-525 €
16+1 684 €+2 321 €-637 €
17+1 684 €+2 436 €-752 €
18+1 684 €+2 555 €-871 €
19+1 684 €+2 676 €-992 €
20+1 684 €+2 800 €-1 116 €
21+1 684 €+2 928 €-1 244 €
22+1 684 €+3 060 €-1 376 €
23+1 684 €+3 194 €-1 510 €
24+1 684 €+3 333 €-1 649 €
25+1 684 €+3 475 €-1 791 €
Total+42 100 €+32 532 €+9 568 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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