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Appartement 4 pièces 69 m²

Bien expiré
VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface69m²
Coût Total115 720€
Loyer Annuel6 565€
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 500 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 181,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 69 m²

Appartement de 69m2 dans un quartier calme de Romilly-Sur-Seine, proche du centre-ville, écoles et toutes commodités, rénové ses fenêtres changées en PVC double vitrage, parquet et radiateurs électriques. Il se situe au rez-de-chaussée surélevé par 5 marches dans une copropriété de 16 lots et est composé d'une entrée avec placard, une cuisine semi-équipée avec un balcon donnant sur la cour intérieure, une salle de bain neuve, un séjour /salon de 24.5m2, un couloir avec placard qui dessert 2 chambres et un toilette séparé. Un garage complète se bien sur 1/10ème d'une parcelle de 2678m2 ainsi qu'un box situé dans la cour intérieur. Retrouvez toutes les informations sur ce bien ici : [URL masquée pour votre sécurité]+appartement+romilly-sur-seine+4-pieces+2-chambres+65m2+85720836 Que vous soyez primo-accédants ou investisseurs locatifs, cet appartement est pour vous, n'hésitez plus, prenez rendez-vous au [Coordonnées masquées] ou par mail : [Coordonnées masquées]

Surface : 69 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 2 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/04/2025

Consommation énergie primaire : 325 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 141.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 700 € et 2 330 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.510315, 3.725145
Total : 115 720€
Prix d'acquisition : 81 500€
Travaux : 27 700€
Valeur du bien : 109 200€
Frais de notaire : 6 520€
Coût estimé : 6 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 9.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 547€/mois
Loyer annuel estimé : 6565€/an
Fourchette totale : 436€ - 686€/mois
Fourchette annuelle : 5234€ - 8234€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :846,15 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 384 €
Prix d'achat :81 500 €
Décote à l'achat :+23 116€ (+39.6%)
Marge achat-revente :-57 336€ (-98.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :43,40€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 607,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 456,70€
Coût de l'assurance :13 018,50€
Taxe foncière : 656,51€/an
Soit par mois : 54,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 547,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 662,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol adapté dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée mais propre, nécessite rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais peinture peut être rafraîchie
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peinture peut être rafraîchie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 700 €(401 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9 600€ = 9 600€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, douche, lavabo, WC)
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 565 €/an
Calcul : 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 712 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 720 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 657 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 589 €
Revenus locatifs : +6 565 €
Charges déductibles : -32 589 €
Résultat foncier Année 1 : -26 024 €(Déficit de 26 024 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 624 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 889 €/an
Revenus locatifs : +6 565 €
Charges déductibles : -4 889 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 676 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4624.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 975 €(65% de 81 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 926 €/an
Calcul : 52 975 € × 3,636% = 1 926 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 565 €32 593 €3 716 €-26 028 €21 400 €4 628 €4 628 €
26 696 €4 792 €3 615 €1 904 €--2 724 €
36 830 €4 688 €3 511 €2 142 €--582 €
46 967 €4 581 €3 404 €2 386 €---
57 106 €4 470 €3 293 €2 636 €---
67 248 €4 355 €3 178 €2 893 €---
77 393 €4 237 €3 060 €3 156 €---
87 541 €4 115 €2 937 €3 427 €---
97 692 €3 988 €2 811 €3 704 €---
107 846 €3 858 €2 681 €3 988 €---
118 003 €3 723 €2 546 €4 280 €---
128 163 €3 584 €2 407 €4 579 €---
138 326 €3 440 €2 263 €4 886 €---
148 493 €3 291 €2 114 €5 201 €---
158 663 €3 138 €1 961 €5 525 €---
168 836 €2 979 €1 802 €5 857 €---
179 013 €2 815 €1 638 €6 197 €---
189 193 €2 646 €1 469 €6 547 €---
199 377 €2 471 €1 294 €6 905 €---
209 564 €2 291 €1 114 €7 273 €---
219 755 €2 104 €927 €7 651 €---
229 951 €1 912 €735 €8 039 €---
2310 150 €1 713 €536 €8 437 €---
2410 353 €1 507 €330 €8 845 €---
2510 560 €1 295 €118 €9 265 €---
TOTAL210 283 €110 588 €53 457 €99 695 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 695 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 379 €-6 420 €+7 799 €
2+1 379 €0 €+1 379 €
3+1 379 €0 €+1 379 €
4+1 379 €+541 €+838 €
5+1 379 €+791 €+588 €
6+1 379 €+868 €+511 €
7+1 379 €+947 €+432 €
8+1 379 €+1 028 €+351 €
9+1 379 €+1 111 €+268 €
10+1 379 €+1 196 €+183 €
11+1 379 €+1 284 €+95 €
12+1 379 €+1 374 €+5 €
13+1 379 €+1 466 €-87 €
14+1 379 €+1 560 €-181 €
15+1 379 €+1 657 €-278 €
16+1 379 €+1 757 €-378 €
17+1 379 €+1 859 €-480 €
18+1 379 €+1 964 €-585 €
19+1 379 €+2 072 €-693 €
20+1 379 €+2 182 €-803 €
21+1 379 €+2 295 €-916 €
22+1 379 €+2 412 €-1 033 €
23+1 379 €+2 531 €-1 152 €
24+1 379 €+2 654 €-1 275 €
25+1 379 €+2 779 €-1 400 €
Total+34 475 €+29 909 €+4 566 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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