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Appartement 4 pièces 69 m²

VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface69
Coût Total115 720
Loyer Annuel6 565
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-115
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 500 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 181,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 69 m²

Appartement de 69m2 dans un quartier calme de Romilly-Sur-Seine, proche du centre-ville, écoles et toutes commodités, rénové ses fenêtres changées en PVC double vitrage, parquet et radiateurs électriques. Il se situe au rez-de-chaussée surélevé par 5 marches dans une copropriété de 16 lots et est composé d'une entrée avec placard, une cuisine semi-équipée avec un balcon donnant sur la cour intérieure, une salle de bain neuve, un séjour /salon de 24.5m2, un couloir avec placard qui dessert 2 chambres et un toilette séparé. Un garage complète se bien sur 1/10ème d'une parcelle de 2678m2 ainsi qu'un box situé dans la cour intérieur. Retrouvez toutes les informations sur ce bien ici : [URL masquée pour votre sécurité]+appartement+romilly-sur-seine+4-pieces+2-chambres+65m2+85720836 Que vous soyez primo-accédants ou investisseurs locatifs, cet appartement est pour vous, n'hésitez plus, prenez rendez-vous au [Coordonnées masquées] ou par mail : [Coordonnées masquées]

Surface : 69 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 2 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/04/2025

Consommation énergie primaire : 325 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 141.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 700 € et 2 330 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.510315, 3.725145
Total : 115 720
Prix d'acquisition : 81 500
Travaux : 27 700
Valeur du bien : 109 200
Frais de notaire : 6 520
Coût estimé : 6 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 9.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 547€/mois
Loyer annuel estimé : 6565€/an
Fourchette totale : 436€ - 686€/mois
Fourchette annuelle : 5234€ - 8234€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :846,15 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 384
Prix d'achat :81 500
Décote à l'achat :+23 116 (+39.6%)
Marge achat-revente :-57 336€ (-98.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :43,40€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 607,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 456,70
Coût de l'assurance :13 018,50
Taxe foncière : 656,51€/an
Soit par mois : 54,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 547,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 662,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol adapté dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée mais propre, nécessite rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais peinture peut être rafraîchie
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peinture peut être rafraîchie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 700(401 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 600
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9 600€ = 9 600€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, douche, lavabo, WC)
  • Chambres:2 400
    Revêtement sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 565 €/an
Calcul : 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 712 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 720 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 657 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 589
Revenus locatifs : +6 565
Charges déductibles : -32 589
Résultat foncier Année 1 : -26 024(Déficit de 26 024 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 624
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 889 €/an
Revenus locatifs : +6 565
Charges déductibles : -4 889
Résultat foncier Années 2+ : 1 676 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4624.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 975(65% de 81 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 926 €/an
Calcul : 52 975 € × 3,636% = 1 926
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 56532 5933 716-26 02821 400 €4 628 €4 628 €
26 6964 7923 6151 904--2 724 €
36 8304 6883 5112 142--582 €
46 9674 5813 4042 386---
57 1064 4703 2932 636---
67 2484 3553 1782 893---
77 3934 2373 0603 156---
87 5414 1152 9373 427---
97 6923 9882 8113 704---
107 8463 8582 6813 988---
118 0033 7232 5464 280---
128 1633 5842 4074 579---
138 3263 4402 2634 886---
148 4933 2912 1145 201---
158 6633 1381 9615 525---
168 8362 9791 8025 857---
179 0132 8151 6386 197---
189 1932 6461 4696 547---
199 3772 4711 2946 905---
209 5642 2911 1147 273---
219 7552 1049277 651---
229 9511 9127358 039---
2310 1501 7135368 437---
2410 3531 5073308 845---
2510 5601 2951189 265---
TOTAL210 283110 58853 45799 69521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 695
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 379-6 420+7 799
2+1 3790+1 379
3+1 3790+1 379
4+1 379+541+838
5+1 379+791+588
6+1 379+868+511
7+1 379+947+432
8+1 379+1 028+351
9+1 379+1 111+268
10+1 379+1 196+183
11+1 379+1 284+95
12+1 379+1 374+5
13+1 379+1 466-87
14+1 379+1 560-181
15+1 379+1 657-278
16+1 379+1 757-378
17+1 379+1 859-480
18+1 379+1 964-585
19+1 379+2 072-693
20+1 379+2 182-803
21+1 379+2 295-916
22+1 379+2 412-1 033
23+1 379+2 531-1 152
24+1 379+2 654-1 275
25+1 379+2 779-1 400
Total+34 475+29 909+4 566
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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