Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 43m2 vendu loué

VilleSaint-Étienne (42)
Surface43m²
Coût Total80 100€
Loyer Annuel5 370€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 162,79 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 43 m², 2 pièces

Saint-Etienne, Quartier du Soleil cet appartement T2 de 43m2, actuellement loué, représente une bonne opportunité d'investissement. Avec un locataire en place, vous bénéficierez d'une rentabilité immédiate. Détails de l'appartement :

Surface : 43m2 Type : T2 Adresse : Rue Louis Soulier, 42000 Saint-Étienne Prix de vente : 50 000€ Loyer mensuel : 435€ charges comprises (400€ + 35€ de charges) Taxe foncière : 666€/an

Description : L'appartement se compose de :

Un séjour avec cuisine ouverte semi équipée Une chambre spacieuse Une salle d'eau Des toilettes séparées

Il bénéficie d'un double vitrage, d'un chauffage individuel chaudière gaz de ville. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez Sacha Delakian au [Coordonnées masquées] Les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.439640, 4.387830
Total : 80 100€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 26 100€
Valeur du bien : 76 100€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 10.41€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 14.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 447€/mois
Loyer annuel estimé : 5370€/an
Fourchette totale : 324€ - 617€/mois
Fourchette annuelle : 3893€ - 7407€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 792,45 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 075 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-27 075€ (-35.1%)
Marge achat-revente :-3 025€ (-3.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :391,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,70€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 413,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 256,13€
Coût de l'assurance :6 808,50€
Taxe foncière : 666,00€/an
Soit par mois : 55,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 35,00€/mois
Soit par an : 420,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 447,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 504,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le chauffage gaz actuel
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement d'éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 100 €(607 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5400€ = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:300€
    Peinture chambre: 12 m² × 25€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:500€
    Peinture salon: 20 m² × 25€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 447 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 370 €/an
Calcul : 447 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 585 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 272 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 666 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 044 €
Revenus locatifs : +5 370 €
Charges déductibles : -30 044 €
Résultat foncier Année 1 : -24 674 €(Déficit de 24 674 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 274 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 944 €/an
Revenus locatifs : +5 370 €
Charges déductibles : -3 944 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 426 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3273.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 370 €30 046 €2 588 €-24 676 €21 400 €3 276 €3 276 €
25 477 €3 876 €2 518 €1 601 €--1 675 €
35 587 €3 804 €2 446 €1 783 €---
45 699 €3 729 €2 371 €1 969 €---
55 812 €3 652 €2 294 €2 160 €---
65 929 €3 573 €2 214 €2 356 €---
76 047 €3 490 €2 132 €2 557 €---
86 168 €3 405 €2 047 €2 763 €---
96 292 €3 317 €1 959 €2 974 €---
106 417 €3 227 €1 868 €3 191 €---
116 546 €3 133 €1 774 €3 413 €---
126 677 €3 036 €1 678 €3 641 €---
136 810 €2 936 €1 577 €3 875 €---
146 946 €2 832 €1 474 €4 114 €---
157 085 €2 725 €1 367 €4 360 €---
167 227 €2 615 €1 257 €4 612 €---
177 372 €2 501 €1 142 €4 871 €---
187 519 €2 383 €1 025 €5 136 €---
197 669 €2 261 €903 €5 408 €---
207 823 €2 135 €777 €5 688 €---
217 979 €2 005 €647 €5 974 €---
228 139 €1 871 €513 €6 268 €---
238 302 €1 732 €374 €6 570 €---
248 468 €1 589 €230 €6 879 €---
258 637 €1 440 €82 €7 197 €---
TOTAL171 997 €97 315 €37 256 €74 683 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 683 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 370 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 128 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 128 €-6 420 €+7 548 €
2+1 128 €0 €+1 128 €
3+1 128 €+32 €+1 096 €
4+1 128 €+591 €+537 €
5+1 128 €+648 €+480 €
6+1 128 €+707 €+421 €
7+1 128 €+767 €+361 €
8+1 128 €+829 €+299 €
9+1 128 €+892 €+236 €
10+1 128 €+957 €+171 €
11+1 128 €+1 024 €+104 €
12+1 128 €+1 092 €+36 €
13+1 128 €+1 162 €-34 €
14+1 128 €+1 234 €-106 €
15+1 128 €+1 308 €-180 €
16+1 128 €+1 384 €-256 €
17+1 128 €+1 461 €-333 €
18+1 128 €+1 541 €-413 €
19+1 128 €+1 623 €-495 €
20+1 128 €+1 706 €-578 €
21+1 128 €+1 792 €-664 €
22+1 128 €+1 880 €-752 €
23+1 128 €+1 971 €-843 €
24+1 128 €+2 064 €-936 €
25+1 128 €+2 159 €-1 031 €
Total+28 200 €+22 405 €+5 795 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →