Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville à vendre

VilleCastres (81)
Surface172m²
Coût Total251 590€
Loyer Annuel18 328€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 930,23 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Jardin, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Non meublé

Maison à rénover de 170 m² bâtie proposée à la vente pour 179 000 euros. Implantée en centre-ville de Castres, proche d'une école et des transports en commun, elle offre 4 chambres, 2 pièces de vie, combles aménageables, jardinet, terrasse et garage intérieur. Idéale pour un projet familial ou un investisseur souhaitant valoriser un bien avec fort potentiel. Contactez-nous pour organiser une visite et envisager ensemble sa rénovation. Référence agence : 6315

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.605157, 2.221170
Total : 251 590€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 78 790€
Valeur du bien : 238 790€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1527€/mois
Loyer annuel estimé : 18328€/an
Fourchette totale : 1177€ - 1983€/mois
Fourchette annuelle : 14120€ - 23790€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 858,71 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :319 697 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-159 697€ (-50.0%)
Marge achat-revente :68 107€ (21.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 590€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 252,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :73,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 326,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 244,71€
Coût de l'assurance :22 014,13€
Taxe foncière : 1 832,82€/an
Soit par mois : 152,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 527,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 478,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 172 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 790 €(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 040€
    Isolation des combles: 172 m² × 70€/m² = 12040€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 1000€ = 21000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des fourchettes de prix réalistes pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 040€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 527 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 328 €/an
Calcul : 1 527 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 570 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 590 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 881 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 790 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 074 €
Revenus locatifs : +18 328 €
Charges déductibles : -90 074 €
Résultat foncier Année 1 : -71 745 €(Déficit de 71 745 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 345 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 284 €/an
Revenus locatifs : +18 328 €
Charges déductibles : -11 284 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 045 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50345.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 328 €90 082 €8 578 €-71 754 €21 400 €50 354 €50 354 €
218 695 €11 066 €8 352 €7 629 €--42 724 €
319 069 €10 831 €8 118 €8 237 €--34 487 €
419 450 €10 589 €7 876 €8 861 €--25 626 €
519 839 €10 338 €7 625 €9 501 €--16 125 €
620 236 €10 078 €7 365 €10 157 €--5 967 €
720 641 €9 810 €7 096 €10 831 €---
821 053 €9 531 €6 818 €11 522 €---
921 474 €9 243 €6 530 €12 231 €---
1021 904 €8 945 €6 232 €12 959 €---
1122 342 €8 637 €5 924 €13 705 €---
1222 789 €8 318 €5 604 €14 471 €---
1323 245 €7 987 €5 274 €15 258 €---
1423 710 €7 645 €4 932 €16 064 €---
1524 184 €7 291 €4 578 €16 893 €---
1624 667 €6 924 €4 211 €17 743 €---
1725 161 €6 545 €3 832 €18 616 €---
1825 664 €6 153 €3 439 €19 511 €---
1926 177 €5 746 €3 033 €20 431 €---
2026 701 €5 326 €2 612 €21 375 €---
2127 235 €4 890 €2 177 €22 345 €---
2227 780 €4 440 €1 726 €23 340 €---
2328 335 €3 973 €1 260 €24 362 €---
2428 902 €3 490 €777 €25 412 €---
2529 480 €2 991 €277 €26 489 €---
TOTAL587 059 €270 869 €124 245 €316 190 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 316 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 328 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 849 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 849 €-6 420 €+10 269 €
2+3 849 €0 €+3 849 €
3+3 849 €0 €+3 849 €
4+3 849 €0 €+3 849 €
5+3 849 €0 €+3 849 €
6+3 849 €0 €+3 849 €
7+3 849 €+1 459 €+2 390 €
8+3 849 €+3 457 €+392 €
9+3 849 €+3 669 €+180 €
10+3 849 €+3 888 €-39 €
11+3 849 €+4 112 €-263 €
12+3 849 €+4 341 €-492 €
13+3 849 €+4 577 €-728 €
14+3 849 €+4 819 €-970 €
15+3 849 €+5 068 €-1 219 €
16+3 849 €+5 323 €-1 474 €
17+3 849 €+5 585 €-1 736 €
18+3 849 €+5 853 €-2 004 €
19+3 849 €+6 129 €-2 280 €
20+3 849 €+6 413 €-2 564 €
21+3 849 €+6 703 €-2 854 €
22+3 849 €+7 002 €-3 153 €
23+3 849 €+7 309 €-3 460 €
24+3 849 €+7 623 €-3 774 €
25+3 849 €+7 947 €-4 098 €
Total+96 225 €+94 857 €+1 368 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →