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maison vente 6 pieces largeasse 112m2

Bien expiré
VilleLargeasse (79)
Surface112m²
Coût Total148 020€
Loyer Annuel8 590€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 758,93 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située dans une commune paisible de Largeasse, cette maison de ville mitoyenne avec jardin offre un cadre de vie idéal pour une famille en quête de tranquillité et de confort. Construite en 1955, cette maison de 6 pièces, répartie sur 2 étages offre au rez-de-chaussée: un salon spacieux de 30 m², une cuisine équipée et fonctionnelle, ainsi qu'une salle de bain. Les 4 chambres, offrant des surfaces entre 9 m² et 13.5 m², sont réparties sur les deux niveaux pour plus d'intimité. De plus, un garage est à votre disposition pour protéger votre véhicule des intempéries. Située à proximité des commodités, cette maison de ville est parfaite pour ceux qui recherchent un cadre de vie paisible tout en restant à proximité des infrastructures nécessaires au quotidien. À noter que des travaux sont à prévoir pour moderniser certains aspects de la maison, offrant ainsi un potentiel d'aménagement pour laisser libre cours à votre créativité et personnaliser ce bien selon vos goûts. Ne laissez pas passer cette opportunité unique d'acquérir une maison pleine de charme à Largeasse. Contactez moi dès maintenant pour planifier une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien exceptionnel.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 246 et classe CLIMAT E indice 54. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Sébastien Boileau mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 928264266, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Largeasse
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79240
Total : 148 020€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 56 220€
Valeur du bien : 141 220€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 6.39€/m²/mois
Fourchette : 5.04€ - 8.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8590€/an
Fourchette totale : 565€ - 907€/mois
Fourchette annuelle : 6776€ - 10889€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 568,63 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 687 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-90 687€ (-51.6%)
Marge achat-revente :27 667€ (15.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :739,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :44,41€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 783,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 810,88€
Coût de l'assurance :13 321,80€
Taxe foncière : 858,98€/an
Soit par mois : 71,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 715,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 855,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine usée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs jaunis nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 220 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:6 720€
    Isolation toiture/combles: 112 m² × 60€/m² = 6720€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Largeasse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 590 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 020 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 859 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 698 €
Revenus locatifs : +8 590 €
Charges déductibles : -62 698 €
Résultat foncier Année 1 : -54 108 €(Déficit de 54 108 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 708 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 478 €/an
Revenus locatifs : +8 590 €
Charges déductibles : -6 478 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 112 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32708.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 590 €62 703 €5 091 €-54 113 €21 400 €32 713 €32 713 €
28 762 €6 349 €4 957 €2 412 €--30 301 €
38 937 €6 211 €4 819 €2 726 €--27 575 €
49 116 €6 067 €4 676 €3 048 €--24 527 €
59 298 €5 919 €4 527 €3 379 €--21 148 €
69 484 €5 765 €4 373 €3 719 €--17 429 €
79 674 €5 606 €4 214 €4 067 €--13 362 €
89 867 €5 441 €4 050 €4 426 €--8 936 €
910 064 €5 271 €3 879 €4 793 €--4 143 €
1010 266 €5 094 €3 702 €5 171 €---
1110 471 €4 911 €3 520 €5 559 €---
1210 680 €4 722 €3 330 €5 958 €---
1310 894 €4 526 €3 134 €6 368 €---
1411 112 €4 323 €2 931 €6 789 €---
1511 334 €4 113 €2 721 €7 221 €---
1611 561 €3 896 €2 504 €7 665 €---
1711 792 €3 670 €2 279 €8 122 €---
1812 028 €3 437 €2 045 €8 591 €---
1912 268 €3 196 €1 804 €9 073 €---
2012 514 €2 946 €1 554 €9 568 €---
2112 764 €2 687 €1 295 €10 077 €---
2213 019 €2 419 €1 027 €10 600 €---
2313 280 €2 142 €750 €11 138 €---
2413 545 €1 854 €462 €11 691 €---
2513 816 €1 557 €165 €12 259 €---
TOTAL275 134 €164 827 €73 811 €110 307 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 307 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 590 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 804 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 804 €-6 420 €+8 224 €
2+1 804 €0 €+1 804 €
3+1 804 €0 €+1 804 €
4+1 804 €0 €+1 804 €
5+1 804 €0 €+1 804 €
6+1 804 €0 €+1 804 €
7+1 804 €0 €+1 804 €
8+1 804 €0 €+1 804 €
9+1 804 €0 €+1 804 €
10+1 804 €+308 €+1 496 €
11+1 804 €+1 668 €+136 €
12+1 804 €+1 787 €+17 €
13+1 804 €+1 910 €-106 €
14+1 804 €+2 037 €-233 €
15+1 804 €+2 166 €-362 €
16+1 804 €+2 300 €-496 €
17+1 804 €+2 436 €-632 €
18+1 804 €+2 577 €-773 €
19+1 804 €+2 722 €-918 €
20+1 804 €+2 870 €-1 066 €
21+1 804 €+3 023 €-1 219 €
22+1 804 €+3 180 €-1 376 €
23+1 804 €+3 341 €-1 537 €
24+1 804 €+3 507 €-1 703 €
25+1 804 €+3 678 €-1 874 €
Total+45 100 €+33 092 €+12 008 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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