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Appartement

VilleDreux (28)
Surface67.64m²
Coût Total105 532€
Loyer Annuel8 606€
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois+99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 900 €
Surface : 67.64 m²
Prix au m² : 1 373,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 6, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Guy Hoquet Dreux a le plaisir de vous proposer en exclusivité cet appartement sans travaux à prévoir, entretenu et décoré avec goût. Il se compose d’une belle pièce de vie, d’une cuisine, de trois chambres, d’une salle de bain ainsi que de WC séparés. Vous bénéficierez également de fenêtres en double vitrage et de volets roulants électriques. Idéalement situé, proche de toutes commodités. Bien proposé par Lémia NEKKAZ, agent commercial(844697169). Bien proposé par Lémia NEKKAZ, agent commercial(844697169). - https://dreux.guy-hoquet.com/media/16204/1/0/1/Bar%C3%A8me+26.05.23.pdf

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.740116, 1.386386
Total : 105 532€
Prix d'acquisition : 92 900€
Travaux : 5 200€
Valeur du bien : 98 100€
Frais de notaire : 7 432€
Coût estimé : 7 432€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.64m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8606€/an
Fourchette totale : 595€ - 865€/mois
Fourchette annuelle : 7139€ - 10375€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 9.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 311,94 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 740 €
Prix d'achat :92 900 €
Décote à l'achat :+4 160€ (+4.7%)
Marge achat-revente :-16 792€ (-18.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 532€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 546,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 085,06€
Coût de l'assurance :9 234,05€
Taxe foncière : 860,59€/an
Soit par mois : 71,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 717,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 617,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :99,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 200 €(77 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation légère:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 606 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 406 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 532 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 861 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 836 €
Revenus locatifs : +8 606 €
Charges déductibles : -9 836 €
Résultat foncier Année 1 : -1 230 €(Déficit de 1 230 €)
Imputable sur revenu global : 1 230 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 636 €/an
Revenus locatifs : +8 606 €
Charges déductibles : -4 636 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 970 €/an
Prix d'achat du bien : 92 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 385 €(65% de 92 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 196 €/an
Calcul : 60 385 € × 3,636% = 2 196 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 606 €9 839 €3 410 €-1 234 €1 234 €--
28 778 €4 547 €3 317 €4 231 €---
38 954 €4 452 €3 222 €4 501 €---
49 133 €4 354 €3 124 €4 779 €---
59 315 €4 252 €3 022 €5 063 €---
69 502 €4 147 €2 917 €5 354 €---
79 692 €4 039 €2 809 €5 653 €---
89 885 €3 927 €2 697 €5 959 €---
910 083 €3 811 €2 581 €6 272 €---
1010 285 €3 691 €2 461 €6 593 €---
1110 490 €3 568 €2 338 €6 923 €---
1210 700 €3 440 €2 210 €7 260 €---
1310 914 €3 308 €2 078 €7 606 €---
1411 133 €3 172 €1 942 €7 961 €---
1511 355 €3 031 €1 801 €8 324 €---
1611 582 €2 885 €1 656 €8 697 €---
1711 814 €2 735 €1 505 €9 079 €---
1812 050 €2 580 €1 350 €9 470 €---
1912 291 €2 419 €1 189 €9 872 €---
2012 537 €2 254 €1 024 €10 284 €---
2112 788 €2 082 €852 €10 706 €---
2213 044 €1 905 €675 €11 138 €---
2313 304 €1 722 €492 €11 582 €---
2413 571 €1 533 €303 €12 037 €---
2513 842 €1 338 €108 €12 504 €---
TOTAL275 648 €85 034 €49 085 €190 615 €1 234 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 370 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 615 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 606 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 807 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 807 €-370 €+2 177 €
2+1 807 €+1 269 €+538 €
3+1 807 €+1 350 €+457 €
4+1 807 €+1 434 €+373 €
5+1 807 €+1 519 €+288 €
6+1 807 €+1 606 €+201 €
7+1 807 €+1 696 €+111 €
8+1 807 €+1 788 €+19 €
9+1 807 €+1 882 €-75 €
10+1 807 €+1 978 €-171 €
11+1 807 €+2 077 €-270 €
12+1 807 €+2 178 €-371 €
13+1 807 €+2 282 €-475 €
14+1 807 €+2 388 €-581 €
15+1 807 €+2 497 €-690 €
16+1 807 €+2 609 €-802 €
17+1 807 €+2 724 €-917 €
18+1 807 €+2 841 €-1 034 €
19+1 807 €+2 962 €-1 155 €
20+1 807 €+3 085 €-1 278 €
21+1 807 €+3 212 €-1 405 €
22+1 807 €+3 342 €-1 535 €
23+1 807 €+3 475 €-1 668 €
24+1 807 €+3 611 €-1 804 €
25+1 807 €+3 751 €-1 944 €
Total+45 175 €+57 184 €+-12 009 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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