Appartement à vendre

VilleAuterive (31)

Surface55m²

Coût Total147 540€

Loyer Annuel8 294€

Rentabilité5.62%

Cashflow/mois-211€

Prix : 85 000 €

Surface : 55 m²

Prix au m² : 1 545,45 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 2

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir ce T2 de 55 m2 à Auterive dans une impasse sécurisée par portillon et interphone, à seulement 35 minutes du centre ville de Toulouse par le train !

Proche des commodités telles que boulangerie, mairie, pharmacie, supermarché, restaurants, cet appartement se compose de :

1 séjour de 19 m2 avec cheminée décorative
1 cuisine ouverte équipée d'une table haute avec tabourets, d'une gazinière + coin séparé buanderie
1 chambre de 11,90 m2 avec placard. Le plus : salle d'eau et toilettes séparées.

Le bien est situé au rez de chaussée d'une copropriété de 2 étages gérée par un syndic bénévole : pas de frais supplémentaires. Charges courantes annuelles moyennes de copropriété : 656 euros. Taxe foncière : 790 euros

Idéal pour un premier investissement ! Premier contact par mail pour toute information supplémentaire ou toute demande de visite , merci !

Ville : Auterive

Département : Haute-Garonne

Région : Occitanie

Code postal : 31190

Coordonnées : 43.343614, 1.498279

Total : 147 540€

Prix d'acquisition : 85 000€

Travaux : 55 740€

Valeur du bien : 140 740€

Frais de notaire : 6 800€

Coût estimé : 6 800€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 55m²

Loyer prédit : 12.57€/m²/mois

Fourchette : 10.38€ - 15.22€/m²/mois

Loyer total estimé : 691€/mois

Loyer annuel estimé : 8294€/an

Fourchette totale : 571€ - 837€/mois

Fourchette annuelle : 6848€ - 10046€/an

Rentabilité brute :5.62%

Fourchette de rentabilité :4.64% - 6.81%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 873,15 €/m²

Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :103 023 €

Prix d'achat :85 000 €

Décote à l'achat :-18 023€ (-17.5%)

Marge achat-revente :-44 517€ (-43.2%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :147 540€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :737,04€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.48%

Assurance emprunteur :44,26€/mois

Taux d'assurance : 0.36% par an

Total mensualité : 781,30€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 571,52€

Coût de l'assurance :13 278,60€

Taxe foncière : 790,00€/an

Soit par mois : 65,83€/mois

Extrait de l'annonce

Charges de copropriété : 54,67€/mois

Soit par an : 656,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 691,17€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 901,80€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-210,63€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement

Quantité: 1 système pour 55 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 6 fenêtres

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des équipements si nécessaire

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel si nécessaire

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant ou stratifié dans la chambre

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessitant un rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans la chambre

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 740 €(1 013 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:22 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 500€ = 11500€
Menuiseries:4 800€
Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€/fenêtre = 4800€ (incluant la pose)
Cuisine:16 000€
Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€ = 8000€
Salle de bain:11 000€
Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
Chambres - Revêtement sol:960€
Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la pose)
Chambres - Peinture:480€
Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auterive (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 27 300€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 691 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 294 €/an

Calcul : 691 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 070 €/an

Base de calcul : Emprunt de 147 540 € à 3.48% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 531 €/an

Calcul : 44 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 790 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 656 €/an

Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 740 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 787 €

Revenus locatifs : +8 294 €

Charges déductibles : -62 787 €

Résultat foncier Année 1 : -54 493 €(Déficit de 54 493 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 33 093 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 047 €/an

Revenus locatifs : +8 294 €

Charges déductibles : -7 047 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 247 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33092.95 € reporté.

Prix d'achat du bien : 85 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 009 €/an

Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 294 €	62 792 €	5 075 €	-54 498 €	21 400 €	33 098 €	33 098 €
2	8 460 €	6 918 €	4 941 €	1 541 €	-	-	31 556 €
3	8 629 €	6 780 €	4 803 €	1 849 €	-	-	29 708 €
4	8 802 €	6 638 €	4 660 €	2 164 €	-	-	27 544 €
5	8 978 €	6 490 €	4 512 €	2 488 €	-	-	25 055 €
6	9 157 €	6 336 €	4 359 €	2 821 €	-	-	22 235 €
7	9 340 €	6 178 €	4 201 €	3 163 €	-	-	19 072 €
8	9 527 €	6 014 €	4 036 €	3 514 €	-	-	15 558 €
9	9 718 €	5 844 €	3 866 €	3 874 €	-	-	11 684 €
10	9 912 €	5 668 €	3 690 €	4 245 €	-	-	7 440 €
11	10 110 €	5 485 €	3 508 €	4 625 €	-	-	2 815 €
12	10 313 €	5 297 €	3 320 €	5 016 €	-	-	-
13	10 519 €	5 101 €	3 124 €	5 418 €	-	-	-
14	10 729 €	4 899 €	2 922 €	5 830 €	-	-	-
15	10 944 €	4 690 €	2 712 €	6 254 €	-	-	-
16	11 163 €	4 473 €	2 496 €	6 690 €	-	-	-
17	11 386 €	4 248 €	2 271 €	7 138 €	-	-	-
18	11 614 €	4 016 €	2 039 €	7 598 €	-	-	-
19	11 846 €	3 775 €	1 798 €	8 071 €	-	-	-
20	12 083 €	3 526 €	1 549 €	8 557 €	-	-	-
21	12 325 €	3 268 €	1 291 €	9 056 €	-	-	-
22	12 571 €	3 001 €	1 024 €	9 570 €	-	-	-
23	12 822 €	2 724 €	747 €	10 098 €	-	-	-
24	13 079 €	2 438 €	461 €	10 641 €	-	-	-
25	13 340 €	2 142 €	164 €	11 199 €	-	-	-
TOTAL	265 660 €	178 740 €	73 572 €	86 920 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 920 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 294 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 742 €	-6 420 €	+8 162 €
2	+1 742 €	0 €	+1 742 €
3	+1 742 €	0 €	+1 742 €
4	+1 742 €	0 €	+1 742 €
5	+1 742 €	0 €	+1 742 €
6	+1 742 €	0 €	+1 742 €
7	+1 742 €	0 €	+1 742 €
8	+1 742 €	0 €	+1 742 €
9	+1 742 €	0 €	+1 742 €
10	+1 742 €	0 €	+1 742 €
11	+1 742 €	0 €	+1 742 €
12	+1 742 €	+1 505 €	+237 €
13	+1 742 €	+1 625 €	+117 €
14	+1 742 €	+1 749 €	-7 €
15	+1 742 €	+1 876 €	-134 €
16	+1 742 €	+2 007 €	-265 €
17	+1 742 €	+2 141 €	-399 €
18	+1 742 €	+2 279 €	-537 €
19	+1 742 €	+2 421 €	-679 €
20	+1 742 €	+2 567 €	-825 €
21	+1 742 €	+2 717 €	-975 €
22	+1 742 €	+2 871 €	-1 129 €
23	+1 742 €	+3 029 €	-1 287 €
24	+1 742 €	+3 192 €	-1 450 €
25	+1 742 €	+3 360 €	-1 618 €
Total	+43 550 €	+26 920 €	+16 630 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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