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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePernes-les-Fontaines (84)
Surface126m²
Coût Total244 780€
Loyer Annuel15 182€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 1 420,63 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 4 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, calme, Belle vue

L'agence le Nid de Provence vous propose un appartement à rénover entièrement avec grande terrasse et vue dégagée

Situé au premier étage d'une grande maison ancienne, proche des commodités, ce bien rare se trouve au sein d'une copropriété intimiste de trois lots seulement, offrant calme et fort potentiel.

L'appartement, d'une surface généreuse de plus de 100 m², occupe le plateau intermédiaire de la maison. Il est à rénover totalement, offrant une véritable page blanche pour concevoir un lieu de vie sur mesure. Les beaux volumes et le cachet de l'ancien constituent une base idéale pour un projet de rénovation ambitieux.

Atout majeur du bien : une très grande terrasse bénéficiant d'une jolie vue dégagée sur les collines environnantes, parfaite pour profiter des beaux jours dans un environnement verdoyant et paisible.

La copropriété se compose :

  • d'un studio en rez-de-chaussée,
  • de l'appartement objet de la vente au 1er étage,
  • et d'un appartement au dernier étage.

Le bien dispose également de :

  • une place de parking privative,
  • un garage.

Un bien rare, alliant volumes, extérieur, vue et proximité des commodités, idéal pour les amateurs de projets de rénovation ou les investisseurs à la recherche d'un fort potentiel.

Si ce bien a retenu votre attention, n'hésitez pas à  nous contacter. L'Agence Le Nid de Provence de Pernes les Fontaines au

Agent Commercial en Immobilier, RSAC Avignon 895 307 965

Ville : Pernes-les-Fontaines
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84210
Coordonnées : 43.998279, 5.082553
Total : 244 780€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 51 460€
Valeur du bien : 230 460€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 10.04€/m²/mois
Fourchette : 8.10€ - 12.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1265€/mois
Loyer annuel estimé : 15182€/an
Fourchette totale : 1020€ - 1569€/mois
Fourchette annuelle : 12246€ - 18824€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 034,52 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :382 350 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-203 350€ (-53.2%)
Marge achat-revente :137 570€ (36.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 212,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 283,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 921,33€
Coût de l'assurance :21 418,25€
Taxe foncière : 1 518,24€/an
Soit par mois : 126,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 265,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 410,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 460 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 20€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pernes-les-Fontaines (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 265 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 182 €/an
Calcul : 1 265 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 217 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 780 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 857 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 518 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 052 €
Revenus locatifs : +15 182 €
Charges déductibles : -62 052 €
Résultat foncier Année 1 : -46 869 €(Déficit de 46 869 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 469 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 592 €/an
Revenus locatifs : +15 182 €
Charges déductibles : -10 592 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 591 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25469.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 182 €62 060 €8 225 €-46 877 €21 400 €25 477 €25 477 €
215 486 €10 381 €8 006 €5 105 €--20 372 €
315 796 €10 155 €7 780 €5 640 €--14 732 €
416 112 €9 922 €7 547 €6 190 €--8 542 €
516 434 €9 680 €7 305 €6 754 €--1 788 €
616 763 €9 430 €7 055 €7 333 €---
717 098 €9 171 €6 796 €7 927 €---
817 440 €8 903 €6 528 €8 537 €---
917 789 €8 626 €6 251 €9 162 €---
1018 144 €8 340 €5 965 €9 805 €---
1118 507 €8 043 €5 668 €10 464 €---
1218 877 €7 736 €5 362 €11 141 €---
1319 255 €7 419 €5 044 €11 836 €---
1419 640 €7 091 €4 716 €12 549 €---
1520 033 €6 751 €4 376 €13 281 €---
1620 433 €6 400 €4 025 €14 033 €---
1720 842 €6 037 €3 662 €14 805 €---
1821 259 €5 661 €3 286 €15 598 €---
1921 684 €5 272 €2 897 €16 412 €---
2022 118 €4 870 €2 495 €17 248 €---
2122 560 €4 453 €2 078 €18 107 €---
2223 011 €4 023 €1 648 €18 989 €---
2323 472 €3 577 €1 202 €19 895 €---
2423 941 €3 116 €741 €20 825 €---
2524 420 €2 639 €264 €21 781 €---
TOTAL486 296 €229 756 €118 921 €256 541 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 541 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 182 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 188 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 188 €-6 420 €+9 608 €
2+3 188 €0 €+3 188 €
3+3 188 €0 €+3 188 €
4+3 188 €0 €+3 188 €
5+3 188 €0 €+3 188 €
6+3 188 €+1 664 €+1 524 €
7+3 188 €+2 378 €+810 €
8+3 188 €+2 561 €+627 €
9+3 188 €+2 749 €+439 €
10+3 188 €+2 941 €+247 €
11+3 188 €+3 139 €+49 €
12+3 188 €+3 342 €-154 €
13+3 188 €+3 551 €-363 €
14+3 188 €+3 765 €-577 €
15+3 188 €+3 984 €-796 €
16+3 188 €+4 210 €-1 022 €
17+3 188 €+4 442 €-1 254 €
18+3 188 €+4 679 €-1 491 €
19+3 188 €+4 924 €-1 736 €
20+3 188 €+5 174 €-1 986 €
21+3 188 €+5 432 €-2 244 €
22+3 188 €+5 697 €-2 509 €
23+3 188 €+5 968 €-2 780 €
24+3 188 €+6 247 €-3 059 €
25+3 188 €+6 534 €-3 346 €
Total+79 700 €+76 962 €+2 738 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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