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Achat appartement

Bien expiré
VilleAngoulême (16)
Surface48.91m²
Coût Total100 604€
Loyer Annuel7 791€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 800 €
Surface : 48.91 m²
Prix au m² : 1 529,34 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Surface de 48.91 m², 2 Pièces, 1 Chambre, Au 3ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Rangements, Chauffage individuel électrique, Cuisine équipée, Une entrée, Salle de séjour : 23.13 m², 1 Parking, Etat : bon

Dans résidence avec ascenseur, appartement type 2 (48.91m²) au 3ème étage (et dernier) loué 448,16€ charges comprises (loyer net 404,16€ et charges mensuelles de 44€). Comprenant entrée avec placard, séjour, cuisine équipée, chambre avec placard, salle de bains et wc. Balcon et parking privé. Chauffage électrique.

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Total : 100 604€
Prix d'acquisition : 74 800€
Travaux : 19 820€
Valeur du bien : 94 620€
Frais de notaire : 5 984€
Coût estimé : 5 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48.91m²
Loyer prédit : 13.27€/m²/mois
Fourchette : 10.75€ - 16.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7791€/an
Fourchette totale : 526€ - 802€/mois
Fourchette annuelle : 6308€ - 9622€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 604€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :490,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,50€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 519,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 633,37€
Coût de l'assurance :8 551,34€
Taxe foncière : 779,07€/an
Soit par mois : 64,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 44,00€/mois
Soit par an : 528,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 649,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 628,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 48.91 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, et peinture des murs
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, et peinture
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - Chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 820 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 760€
    Plomberie cuisine: 1000€, Électricité cuisine: 1500€, Peinture murs (8m²): 30€/m² × 8 = 240€, Main d'œuvre: 1260€
  • Salle de bain:3 820€
    Plomberie salle de bain: 1500€, Électricité salle de bain: 1000€, Peinture murs (6m²): 30€/m² × 6 = 180€, Main d'œuvre: 1320€
  • Chambres:240€
    Peinture murs (12m²): 30€/m² × 12 = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:0€
    Peinture murs (25m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 791 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 237 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 604 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 779 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 528 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 706 €
Revenus locatifs : +7 791 €
Charges déductibles : -24 706 €
Résultat foncier Année 1 : -16 916 €(Déficit de 16 916 €)
Imputable sur revenu global : 16 916 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 886 €/an
Revenus locatifs : +7 791 €
Charges déductibles : -4 886 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 904 €/an
Prix d'achat du bien : 74 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 620 €(65% de 74 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 768 €/an
Calcul : 48 620 € × 3,636% = 1 768 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 791 €24 709 €3 240 €-16 919 €16 919 €--
27 947 €4 802 €3 153 €3 145 €---
38 105 €4 711 €3 062 €3 394 €---
48 268 €4 618 €2 969 €3 650 €---
58 433 €4 521 €2 872 €3 912 €---
68 602 €4 421 €2 772 €4 180 €---
78 774 €4 318 €2 669 €4 456 €---
88 949 €4 211 €2 562 €4 738 €---
99 128 €4 101 €2 452 €5 027 €---
109 311 €3 988 €2 338 €5 323 €---
119 497 €3 870 €2 221 €5 627 €---
129 687 €3 749 €2 100 €5 938 €---
139 881 €3 623 €1 974 €6 257 €---
1410 078 €3 494 €1 845 €6 584 €---
1510 280 €3 360 €1 711 €6 920 €---
1610 485 €3 222 €1 572 €7 264 €---
1710 695 €3 079 €1 430 €7 616 €---
1810 909 €2 931 €1 282 €7 978 €---
1911 127 €2 779 €1 130 €8 348 €---
2011 350 €2 621 €972 €8 728 €---
2111 577 €2 458 €809 €9 118 €---
2211 808 €2 290 €641 €9 518 €---
2312 044 €2 117 €467 €9 928 €---
2412 285 €1 937 €288 €10 348 €---
2512 531 €1 752 €103 €10 779 €---
TOTAL249 539 €107 682 €46 633 €141 858 €16 919 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 076 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 858 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 636 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 636 €-5 076 €+6 712 €
2+1 636 €+943 €+693 €
3+1 636 €+1 018 €+618 €
4+1 636 €+1 095 €+541 €
5+1 636 €+1 174 €+462 €
6+1 636 €+1 254 €+382 €
7+1 636 €+1 337 €+299 €
8+1 636 €+1 421 €+215 €
9+1 636 €+1 508 €+128 €
10+1 636 €+1 597 €+39 €
11+1 636 €+1 688 €-52 €
12+1 636 €+1 781 €-145 €
13+1 636 €+1 877 €-241 €
14+1 636 €+1 975 €-339 €
15+1 636 €+2 076 €-440 €
16+1 636 €+2 179 €-543 €
17+1 636 €+2 285 €-649 €
18+1 636 €+2 393 €-757 €
19+1 636 €+2 505 €-869 €
20+1 636 €+2 619 €-983 €
21+1 636 €+2 735 €-1 099 €
22+1 636 €+2 855 €-1 219 €
23+1 636 €+2 978 €-1 342 €
24+1 636 €+3 104 €-1 468 €
25+1 636 €+3 234 €-1 598 €
Total+40 900 €+42 557 €+-1 657 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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