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Maison 4 pièces 127 m²

Bien expiré
VilleChelun (35)
Surface127m²
Coût Total109 408€
Loyer Annuel10 680€
Rentabilité9.76%
Cashflow/mois+227€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 600 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 760,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 127 m²

CHELUN MAY'IMMO vous propose de découvrir cette charmante maison de bourg d'environ 120 m2 habitables. Au rez-de-chaussée, vous profiterez d'un salon-séjour lumineux, d'une cuisine, d'une salle de bain ainsi que d'un WC. À l'étage, la maison offre trois chambres, un WC, un dressing et un grenier. Ce bien est complété par un garage, une cave, une dépendance ainsi qu'un agréable jardin. Idéal pour une famille ou pour un projet de résidence principale. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez DOMINIQUE BODIN. El - RSAC no479875122 - RENNES MAY'IMMO [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées]

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 127 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/04/2025

Consommation énergie primaire : 231 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 320 € et 3 170 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Chelun
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35640
Coordonnées : 47.853172, -1.254264
Total : 109 408€
Prix d'acquisition : 96 600€
Travaux : 5 080€
Valeur du bien : 101 680€
Frais de notaire : 7 728€
Coût estimé : 7 728€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 7.01€/m²/mois
Fourchette : 5.65€ - 8.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 890€/mois
Loyer annuel estimé : 10680€/an
Fourchette totale : 718€ - 1103€/mois
Fourchette annuelle : 8614€ - 13241€/an
Rentabilité brute :9.76%
Fourchette de rentabilité :7.87% - 12.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 318,02 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :167 388 €
Prix d'achat :96 600 €
Décote à l'achat :-70 788€ (-42.3%)
Marge achat-revente :57 980€ (34.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 408€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :542,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :31,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 574,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 328,66€
Coût de l'assurance :9 573,20€
Taxe foncière : 1 068,00€/an
Soit par mois : 89,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 890,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 663,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :226,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 127 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 080 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 080€
    Isolation combles perdus: 127 m² × 40€/m² = 5080€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 080€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 890 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 680 €/an
Calcul : 890 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 683 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 408 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 068 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 214 €
Revenus locatifs : +10 680 €
Charges déductibles : -10 214 €
Résultat foncier Année 1 : 466 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 134 €/an
Revenus locatifs : +10 680 €
Charges déductibles : -5 134 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 546 €/an
Prix d'achat du bien : 96 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 790 €(65% de 96 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 283 €/an
Calcul : 62 790 € × 3,636% = 2 283 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 680 €10 218 €3 687 €462 €---
210 894 €5 040 €3 589 €5 853 €---
311 111 €4 939 €3 488 €6 172 €---
411 334 €4 834 €3 383 €6 499 €---
511 560 €4 726 €3 275 €6 834 €---
611 792 €4 614 €3 163 €7 178 €---
712 027 €4 498 €3 047 €7 529 €---
812 268 €4 378 €2 927 €7 890 €---
912 513 €4 254 €2 803 €8 259 €---
1012 764 €4 126 €2 675 €8 638 €---
1113 019 €3 993 €2 542 €9 026 €---
1213 279 €3 855 €2 405 €9 424 €---
1313 545 €3 713 €2 262 €9 832 €---
1413 816 €3 566 €2 115 €10 250 €---
1514 092 €3 414 €1 963 €10 678 €---
1614 374 €3 256 €1 806 €11 117 €---
1714 661 €3 094 €1 643 €11 568 €---
1814 955 €2 925 €1 474 €12 030 €---
1915 254 €2 751 €1 300 €12 503 €---
2015 559 €2 570 €1 119 €12 989 €---
2115 870 €2 383 €932 €13 486 €---
2216 187 €2 190 €739 €13 997 €---
2316 511 €1 990 €539 €14 521 €---
2416 841 €1 784 €333 €15 058 €---
2517 178 €1 570 €119 €15 608 €---
TOTAL342 082 €94 682 €53 329 €247 401 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 401 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 243 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 243 €+139 €+2 104 €
2+2 243 €+1 756 €+487 €
3+2 243 €+1 852 €+391 €
4+2 243 €+1 950 €+293 €
5+2 243 €+2 050 €+193 €
6+2 243 €+2 153 €+90 €
7+2 243 €+2 259 €-16 €
8+2 243 €+2 367 €-124 €
9+2 243 €+2 478 €-235 €
10+2 243 €+2 591 €-348 €
11+2 243 €+2 708 €-465 €
12+2 243 €+2 827 €-584 €
13+2 243 €+2 949 €-706 €
14+2 243 €+3 075 €-832 €
15+2 243 €+3 203 €-960 €
16+2 243 €+3 335 €-1 092 €
17+2 243 €+3 470 €-1 227 €
18+2 243 €+3 609 €-1 366 €
19+2 243 €+3 751 €-1 508 €
20+2 243 €+3 897 €-1 654 €
21+2 243 €+4 046 €-1 803 €
22+2 243 €+4 199 €-1 956 €
23+2 243 €+4 356 €-2 113 €
24+2 243 €+4 517 €-2 274 €
25+2 243 €+4 683 €-2 440 €
Total+56 075 €+74 220 €+-18 145 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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