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Maison à vendre

VilleMontferrier (09)
Surface243m²
Coût Total347 040€
Loyer Annuel22 795€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 243 m²
Prix au m² : 983,54 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cheminée, 5 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, 2 terrasses, calme, Piscine

En Exclusivité chez Arièg'immo by Sélection Habitat! Nous avons le plaisir de vous proposer cette jolie maison située dans un village de montagne et proche des commodités. En contre-haut de la rivière, cette maison de 240 m² habitable offre la possibilité d'allier projet familiale et professionnel. Le rez-de-chaussée de ce bien, se compose d'une grande pièce de vie d'une surface de 70 m² avec un accès terrasse et piscine, une grande chambre et un wc. A l'étage supérieur vous trouverez trois chambres et une salle d'eau. Un espace de 110 m² environ, entièrement indépendant, équipé d'un wc et d'une douche vous donnera l'atout de pouvoir réaliser divers projets.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Ville : Montferrier
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.875823, 1.774227
Total : 347 040€
Prix d'acquisition : 239 000€
Travaux : 88 920€
Valeur du bien : 327 920€
Frais de notaire : 19 120€
Coût estimé : 19 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 243m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1900€/mois
Loyer annuel estimé : 22795€/an
Fourchette totale : 1432€ - 2519€/mois
Fourchette annuelle : 17189€ - 30230€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :931,33 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :226 312 €
Prix d'achat :239 000 €
Décote à l'achat :+12 688€ (+5.6%)
Marge achat-revente :-120 728€ (-53.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :347 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 694,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :101,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 796,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 415,30€
Coût de l'assurance :30 366,00€
Taxe foncière : 2 279,54€/an
Soit par mois : 189,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 899,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 986,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 367 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 243 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 243 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 920 €(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:19 440€
    Isolation toiture/combles: 243 m² × 80€/m² = 19440€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:39 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 1300€/fenêtre = 39000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 120€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montferrier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 70 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 795 €/an
Calcul : 1 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 201 €/an
Base de calcul : Emprunt de 347 040 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 215 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 280 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 615 €
Revenus locatifs : +22 795 €
Charges déductibles : -103 615 €
Résultat foncier Année 1 : -80 820 €(Déficit de 80 820 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 420 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 695 €/an
Revenus locatifs : +22 795 €
Charges déductibles : -14 695 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 100 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59420.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350 €(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 795 €103 626 €11 212 €-80 831 €21 400 €59 431 €59 431 €
223 251 €14 403 €10 909 €8 848 €--50 583 €
323 716 €14 090 €10 596 €9 626 €--40 957 €
424 191 €13 767 €10 273 €10 424 €--30 534 €
524 674 €13 433 €9 939 €11 241 €--19 292 €
625 168 €13 088 €9 594 €12 080 €--7 212 €
725 671 €12 731 €9 237 €12 940 €---
826 185 €12 363 €8 868 €13 822 €---
926 708 €11 982 €8 488 €14 727 €---
1027 243 €11 589 €8 094 €15 654 €---
1127 787 €11 182 €7 688 €16 605 €---
1228 343 €10 762 €7 268 €17 581 €---
1328 910 €10 328 €6 834 €18 582 €---
1429 488 €9 880 €6 386 €19 608 €---
1530 078 €9 417 €5 923 €20 661 €---
1630 680 €8 938 €5 444 €21 741 €---
1731 293 €8 444 €4 950 €22 849 €---
1831 919 €7 933 €4 439 €23 986 €---
1932 557 €7 405 €3 911 €25 152 €---
2033 209 €6 860 €3 366 €26 348 €---
2133 873 €6 297 €2 803 €27 576 €---
2234 550 €5 715 €2 220 €28 836 €---
2335 241 €5 113 €1 619 €30 128 €---
2435 946 €4 492 €998 €31 454 €---
2536 665 €3 850 €356 €32 815 €---
TOTAL730 144 €337 690 €161 415 €392 454 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 392 454 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 795 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 787 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 787 €-6 420 €+11 207 €
2+4 787 €0 €+4 787 €
3+4 787 €0 €+4 787 €
4+4 787 €0 €+4 787 €
5+4 787 €0 €+4 787 €
6+4 787 €0 €+4 787 €
7+4 787 €+1 718 €+3 069 €
8+4 787 €+4 147 €+640 €
9+4 787 €+4 418 €+369 €
10+4 787 €+4 696 €+91 €
11+4 787 €+4 982 €-195 €
12+4 787 €+5 274 €-487 €
13+4 787 €+5 575 €-788 €
14+4 787 €+5 882 €-1 095 €
15+4 787 €+6 198 €-1 411 €
16+4 787 €+6 522 €-1 735 €
17+4 787 €+6 855 €-2 068 €
18+4 787 €+7 196 €-2 409 €
19+4 787 €+7 546 €-2 759 €
20+4 787 €+7 905 €-3 118 €
21+4 787 €+8 273 €-3 486 €
22+4 787 €+8 651 €-3 864 €
23+4 787 €+9 038 €-4 251 €
24+4 787 €+9 436 €-4 649 €
25+4 787 €+9 845 €-5 058 €
Total+119 675 €+117 736 €+1 939 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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