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Grande maison | grand terrain, nombreuses possibilités| Molières

Bien expiré
VilleMolières (82)
Surface230m²
Coût Total304 360€
Loyer Annuel22 928€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 229 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 995,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

PROCHE DU CENTRE VILLAGE, dans le Tarn et Garonne, cette grande maison traditionnelle bourgeoise construite des années 1970, aujourd'hui a rénover attend son nouveau propriétaire et de nombreuses possibilités de restructuration peuvent être envisagées . Au rez de jardin, il y a un grand sous-sol dont une partie est aménagée en cellier et l'autre en cuisine d'été En rez de chaussée, la maison offre de nombreuses pièces telles que 3 chambres, un cuisine indépendante, un salon et une salle a manger ; Le premier étage accueille encore trois chambres et un bureau . Des combles peuvent agrandir l'étage . La parcelle d'un hectare et deux garages fermés viennent compléter l'offre de cette grande maison, qui pourrait abriter a nouveau, une grande famille, une activité commerciale. DOSSIER PHOTO EN COURS

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Cyrille PRUNET inscrite au RSAC de CAHORS n° 800 980 252 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 100 € et 5 580 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Molières
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82220
Coordonnées : 44.192356, 1.363058
Total : 304 360€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 57 040€
Valeur du bien : 286 040€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 10.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1911€/mois
Loyer annuel estimé : 22928€/an
Fourchette totale : 1549€ - 2357€/mois
Fourchette annuelle : 18587€ - 28284€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 247,84 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :287 003 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :-58 003€ (-20.2%)
Marge achat-revente :-17 357€ (-6.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :304 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 520,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :88,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 609,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 770,56€
Coût de l'assurance :26 631,50€
Taxe foncière : 2 292,81€/an
Soit par mois : 191,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 910,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 800,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 040 €(248 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 500€
    Isolation toiture/combles: 230 m² × 50€/m² = 11500€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:20 300€
    Remplacement fenêtres: 29 fenêtres × 700€ = 20300€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant:1 800€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:900€
    Peinture murs et plafonds chambres: 3 chambres × 100€ = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture cuisine:240€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 20€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Molières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 911 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 928 €/an
Calcul : 1 911 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 459 €/an
Base de calcul : Emprunt de 304 360 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 065 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 293 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 857 €
Revenus locatifs : +22 928 €
Charges déductibles : -70 857 €
Résultat foncier Année 1 : -47 929 €(Déficit de 47 929 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 529 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 817 €/an
Revenus locatifs : +22 928 €
Charges déductibles : -13 817 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 111 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26528.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 928 €70 867 €10 468 €-47 938 €21 400 €26 538 €26 538 €
223 387 €13 552 €10 193 €9 835 €--16 703 €
323 854 €13 267 €9 909 €10 588 €--6 116 €
424 331 €12 972 €9 614 €11 359 €---
524 818 €12 667 €9 309 €12 151 €---
625 314 €12 351 €8 993 €12 964 €---
725 821 €12 024 €8 666 €13 797 €---
826 337 €11 685 €8 327 €14 652 €---
926 864 €11 334 €7 976 €15 530 €---
1027 401 €10 971 €7 613 €16 430 €---
1127 949 €10 595 €7 237 €17 354 €---
1228 508 €10 206 €6 848 €18 302 €---
1329 078 €9 803 €6 445 €19 276 €---
1429 660 €9 386 €6 028 €20 274 €---
1530 253 €8 954 €5 596 €21 300 €---
1630 858 €8 506 €5 148 €22 352 €---
1731 475 €8 043 €4 685 €23 432 €---
1832 105 €7 564 €4 206 €24 541 €---
1932 747 €7 067 €3 709 €25 680 €---
2033 402 €6 553 €3 195 €26 849 €---
2134 070 €6 021 €2 663 €28 049 €---
2234 751 €5 470 €2 112 €29 281 €---
2335 446 €4 900 €1 542 €30 547 €---
2436 155 €4 309 €951 €31 846 €---
2536 878 €3 697 €339 €33 181 €---
TOTAL734 394 €292 762 €151 771 €441 632 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 441 632 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 928 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 815 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 815 €-6 420 €+11 235 €
2+4 815 €0 €+4 815 €
3+4 815 €0 €+4 815 €
4+4 815 €+1 573 €+3 242 €
5+4 815 €+3 645 €+1 170 €
6+4 815 €+3 889 €+926 €
7+4 815 €+4 139 €+676 €
8+4 815 €+4 396 €+419 €
9+4 815 €+4 659 €+156 €
10+4 815 €+4 929 €-114 €
11+4 815 €+5 206 €-391 €
12+4 815 €+5 491 €-676 €
13+4 815 €+5 783 €-968 €
14+4 815 €+6 082 €-1 267 €
15+4 815 €+6 390 €-1 575 €
16+4 815 €+6 706 €-1 891 €
17+4 815 €+7 030 €-2 215 €
18+4 815 €+7 362 €-2 547 €
19+4 815 €+7 704 €-2 889 €
20+4 815 €+8 055 €-3 240 €
21+4 815 €+8 415 €-3 600 €
22+4 815 €+8 784 €-3 969 €
23+4 815 €+9 164 €-4 349 €
24+4 815 €+9 554 €-4 739 €
25+4 815 €+9 954 €-5 139 €
Total+120 375 €+132 490 €+-12 115 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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