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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMeudon (92)
Surface63m²
Coût Total250 920€
Loyer Annuel16 514€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 3 158,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Exposition ouest, Digicode, Interphone, Non meublé

Exclusivité - Meudon la Foret - Dans la résidence Les magnolias, Rue de la synagogue, au premier étage avec vues dégagées, un appartement traversant de trois pièces principales pour une superficie 63m2, comprenant: entrée, séjour avec balcon, cuisine aménagée, deux chambres (dont une avec accès au balcon), salle de bains, wc séparés dressing et nombreux rangements. Travaux de rafraichissement à prévoir. Double exposition Ouest/Est. Vendu avec une cave et un emplacement de parking.

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.784283, 2.231639
Total : 250 920€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 36 000€
Valeur du bien : 235 000€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1376€/mois
Loyer annuel estimé : 16514€/an
Fourchette totale : 1067€ - 1775€/mois
Fourchette annuelle : 12806€ - 21294€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 450,27 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 367 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-18 367€ (-8.4%)
Marge achat-revente :-33 553€ (-15.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 244,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :16,73€/mois
Taux d'assurance : 0.08% par an
Total mensualité : 1 260,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 305,74€
Coût de l'assurance :5 018,40€
Taxe foncière : 1 651,37€/an
Soit par mois : 137,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 376,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 398,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres (prises, éclairage)
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 000 €(571 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9600€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 376 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 514 €/an
Calcul : 1 376 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 448 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 920 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 201 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 651 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 300 €
Revenus locatifs : +16 514 €
Charges déductibles : -46 300 €
Résultat foncier Année 1 : -29 786 €(Déficit de 29 786 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 386 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 300 €/an
Revenus locatifs : +16 514 €
Charges déductibles : -10 300 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 214 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8386.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 514 €46 308 €8 456 €-29 794 €21 400 €8 394 €8 394 €
216 844 €10 084 €8 232 €6 760 €--1 634 €
317 181 €9 852 €8 000 €7 329 €---
417 524 €9 612 €7 760 €7 913 €---
517 875 €9 363 €7 511 €8 512 €---
618 232 €9 106 €7 254 €9 126 €---
718 597 €8 841 €6 988 €9 757 €---
818 969 €8 566 €6 713 €10 404 €---
919 348 €8 281 €6 429 €11 067 €---
1019 735 €7 987 €6 134 €11 749 €---
1120 130 €7 682 €5 830 €12 448 €---
1220 533 €7 367 €5 515 €13 166 €---
1320 943 €7 041 €5 189 €13 903 €---
1421 362 €6 703 €4 851 €14 659 €---
1521 789 €6 354 €4 502 €15 435 €---
1622 225 €5 993 €4 141 €16 232 €---
1722 670 €5 619 €3 767 €17 050 €---
1823 123 €5 233 €3 381 €17 890 €---
1923 586 €4 833 €2 981 €18 753 €---
2024 057 €4 419 €2 567 €19 639 €---
2124 539 €3 991 €2 139 €20 548 €---
2225 029 €3 548 €1 695 €21 482 €---
2325 530 €3 089 €1 237 €22 441 €---
2426 040 €2 615 €763 €23 426 €---
2526 561 €2 124 €272 €24 437 €---
TOTAL528 939 €204 608 €122 306 €324 331 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 324 331 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 514 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 468 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 468 €-6 420 €+9 888 €
2+3 468 €0 €+3 468 €
3+3 468 €+1 709 €+1 759 €
4+3 468 €+2 374 €+1 094 €
5+3 468 €+2 553 €+915 €
6+3 468 €+2 738 €+730 €
7+3 468 €+2 927 €+541 €
8+3 468 €+3 121 €+347 €
9+3 468 €+3 320 €+148 €
10+3 468 €+3 525 €-57 €
11+3 468 €+3 734 €-266 €
12+3 468 €+3 950 €-482 €
13+3 468 €+4 171 €-703 €
14+3 468 €+4 398 €-930 €
15+3 468 €+4 631 €-1 163 €
16+3 468 €+4 870 €-1 402 €
17+3 468 €+5 115 €-1 647 €
18+3 468 €+5 367 €-1 899 €
19+3 468 €+5 626 €-2 158 €
20+3 468 €+5 892 €-2 424 €
21+3 468 €+6 164 €-2 696 €
22+3 468 €+6 445 €-2 977 €
23+3 468 €+6 732 €-3 264 €
24+3 468 €+7 028 €-3 560 €
25+3 468 €+7 331 €-3 863 €
Total+86 700 €+97 299 €+-10 599 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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