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Maison - 3 pièce(s) - 124 m²

VilleArdillières (17)
Surface124
Coût Total194 480
Loyer Annuel15 511
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+133
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 000 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 1 153,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Stéphanie Dufour vous propose: Située dans un secteur calme, cette maison offre un beau potentiel ! Elle se compose d'une cuisine aménagée et équipée, d'un salon lumineux, de deux chambres à finir de rénover, ainsi que d'un préau et d'un grand garage.

Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires inclus : 143000 euros. Prix hors honoraires : 135000 euros. Honoraires TTC à la charge de l'acquéreur (5,93% du prix du bien hors honoraires) : 8000 euros. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 230 et classe CLIMAT B indice 7. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Stéphanie Dufour mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de la rochelle sous le numéro 915302384, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 124
  • Superficie terrain : 346
  • Nbre. de chambres : 2
  • Nb. de pièces : 3
  • Nb. de salles d'eau : 2
  • Nb. de WC : 1
  • Terrasse
Ville : Ardillières
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17290
Total : 194 480
Prix d'acquisition : 143 000
Travaux : 40 040
Valeur du bien : 183 040
Frais de notaire : 11 440
Coût estimé : 11 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124
Loyer prédit : 10.42€/m²/mois
Fourchette : 8.23€ - 13.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1293€/mois
Loyer annuel estimé : 15511€/an
Fourchette totale : 1020€ - 1638€/mois
Fourchette annuelle : 12240€ - 19655€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :248 000
Prix d'achat :143 000
Décote à l'achat :-105 000 (-42.3%)
Marge achat-revente :53 520€ (21.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :973,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :56,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 030,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 603,82
Coût de l'assurance :17 017,00
Taxe foncière : 1 551,06€/an
Soit par mois : 129,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 292,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 159,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Classe énergétique D avec indice 230

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 124 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine de 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon de 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 040(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 440
    Isolation toiture/combles: 124 m² × 60€/m² = 7440€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:2 400
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Vérification installations électriques et plomberie: 2040€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 400
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 2400€ = 2400€ (incluant mise aux normes plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ardillières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 440✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 293 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 511 €/an
Calcul : 1 293 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 721 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 480 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 551 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 993
Revenus locatifs : +15 511
Charges déductibles : -48 993
Résultat foncier Année 1 : -33 483(Déficit de 33 483 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 083
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 953 €/an
Revenus locatifs : +15 511
Charges déductibles : -8 953
Résultat foncier Années 2+ : 6 557 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12082.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 950(65% de 143 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 380 €/an
Calcul : 92 950 € × 3,636% = 3 380
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 51149 0006 728-33 48921 400 €12 089 €12 089 €
215 8218 7836 5527 038--5 051 €
316 1378 6016 3697 536---
416 4608 4126 1808 048---
516 7898 2165 9848 573---
617 1258 0135 7829 112---
717 4677 8035 5729 664---
817 8177 5865 35410 231---
918 1737 3615 12910 812---
1018 5377 1284 89611 409---
1118 9076 8864 65512 021---
1219 2856 6364 40512 649---
1319 6716 3784 14613 294---
1420 0656 1093 87813 955---
1520 4665 8323 60014 634---
1620 8755 5443 31315 331---
1721 2935 2473 01516 046---
1821 7194 9382 70716 780---
1922 1534 6192 38717 534---
2022 5964 2882 05718 308---
2123 0483 9461 71419 102---
2223 5093 5911 36019 917---
2323 9793 22499320 755---
2424 4592 84461221 615---
2524 9482 45021922 498---
TOTAL496 809193 43797 604303 37221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 303 372
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 511 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 257 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 257-6 420+9 677
2+3 2570+3 257
3+3 257+746+2 511
4+3 257+2 414+843
5+3 257+2 572+685
6+3 257+2 733+524
7+3 257+2 899+358
8+3 257+3 069+188
9+3 257+3 244+13
10+3 257+3 423-166
11+3 257+3 606-349
12+3 257+3 795-538
13+3 257+3 988-731
14+3 257+4 187-930
15+3 257+4 390-1 133
16+3 257+4 599-1 342
17+3 257+4 814-1 557
18+3 257+5 034-1 777
19+3 257+5 260-2 003
20+3 257+5 492-2 235
21+3 257+5 731-2 474
22+3 257+5 975-2 718
23+3 257+6 226-2 969
24+3 257+6 484-3 227
25+3 257+6 749-3 492
Total+81 425+91 012+-9 587
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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