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Appartement f3

Bien expiré
VilleClermont-Ferrand (63)
Surface72m²
Coût Total132 280€
Loyer Annuel9 367€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 66 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement f3 - F3 - QUARTIER Croix de Nyrat

Un F3 de 72m²,au Rez de chaussée.situé dans une Résidence calme en face Auchan Nord.composé d'une entrée, séjour, balcon, deux chambres, penderie, cuisine avec loggia, salle d'eau et WC. Chauffage et eau chaude collectifs.

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63100
Coordonnées : 45.811760, 3.106880
Total : 132 280€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 61 000€
Valeur du bien : 127 000€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 781€/mois
Loyer annuel estimé : 9367€/an
Fourchette totale : 609€ - 1000€/mois
Fourchette annuelle : 7313€ - 11997€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :650,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :38,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 689,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 998,48€
Coût de l'assurance :11 574,50€
Taxe foncière : 936,65€/an
Soit par mois : 78,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 780,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 767,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système d'eau chaude collectif par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 000 €(847 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:8 000€
    Rénovation complète salon: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 367 €/an
Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 361 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 280 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 463 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 937 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 761 €
Revenus locatifs : +9 367 €
Charges déductibles : -66 761 €
Résultat foncier Année 1 : -57 395 €(Déficit de 57 395 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 995 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 761 €/an
Revenus locatifs : +9 367 €
Charges déductibles : -5 761 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 605 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35994.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 367 €66 765 €4 366 €-57 399 €21 400 €35 999 €35 999 €
29 554 €5 649 €4 249 €3 905 €--32 093 €
39 745 €5 528 €4 128 €4 217 €--27 876 €
49 940 €5 403 €4 003 €4 537 €--23 339 €
510 139 €5 274 €3 874 €4 865 €--18 474 €
610 341 €5 140 €3 740 €5 201 €--13 273 €
710 548 €5 002 €3 602 €5 546 €--7 726 €
810 759 €4 859 €3 460 €5 900 €--1 827 €
910 974 €4 712 €3 312 €6 263 €---
1011 194 €4 559 €3 159 €6 635 €---
1111 418 €4 401 €3 002 €7 016 €---
1211 646 €4 238 €2 839 €7 408 €---
1311 879 €4 070 €2 670 €7 809 €---
1412 117 €3 895 €2 496 €8 221 €---
1512 359 €3 715 €2 315 €8 644 €---
1612 606 €3 529 €2 129 €9 078 €---
1712 858 €3 336 €1 936 €9 522 €---
1813 115 €3 137 €1 737 €9 979 €---
1913 378 €2 931 €1 531 €10 447 €---
2013 645 €2 718 €1 318 €10 928 €---
2113 918 €2 497 €1 098 €11 421 €---
2214 197 €2 270 €870 €11 927 €---
2314 480 €2 034 €635 €12 446 €---
2414 770 €1 791 €391 €12 979 €---
2515 066 €1 539 €139 €13 526 €---
TOTAL300 013 €158 989 €62 998 €141 024 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 024 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 367 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 967 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 967 €-6 420 €+8 387 €
2+1 967 €0 €+1 967 €
3+1 967 €0 €+1 967 €
4+1 967 €0 €+1 967 €
5+1 967 €0 €+1 967 €
6+1 967 €0 €+1 967 €
7+1 967 €0 €+1 967 €
8+1 967 €0 €+1 967 €
9+1 967 €+1 331 €+636 €
10+1 967 €+1 990 €-23 €
11+1 967 €+2 105 €-138 €
12+1 967 €+2 222 €-255 €
13+1 967 €+2 343 €-376 €
14+1 967 €+2 466 €-499 €
15+1 967 €+2 593 €-626 €
16+1 967 €+2 723 €-756 €
17+1 967 €+2 857 €-890 €
18+1 967 €+2 994 €-1 027 €
19+1 967 €+3 134 €-1 167 €
20+1 967 €+3 278 €-1 311 €
21+1 967 €+3 426 €-1 459 €
22+1 967 €+3 578 €-1 611 €
23+1 967 €+3 734 €-1 767 €
24+1 967 €+3 894 €-1 927 €
25+1 967 €+4 058 €-2 091 €
Total+49 175 €+42 307 €+6 868 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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