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Appartement RENNES quartier Moravie Blosne

VilleRennes (35)
Surface75m²
Coût Total204 100€
Loyer Annuel11 801€
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 145 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 933,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Quartier Le Blosne, Villa de Moravie Appartement surface 75 m2 comprenant une belle entrée (9,97 m2), un couloir avec placard, une cuisine, un salon avec un séjour qui peut être transformé en chambre, deux chambres, une salle de bain, un débarras, des toilettes séparées. Cave en sous-sol Les fenêtres sont en PVC, double vitrage. L'appartement est à rénover.

Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35200
Coordonnées : 48.090360, -1.656320
Total : 204 100€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 47 500€
Valeur du bien : 192 500€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 13.11€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 983€/mois
Loyer annuel estimé : 11801€/an
Fourchette totale : 751€ - 1288€/mois
Fourchette annuelle : 9012€ - 15453€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 543,86 €/m²
Basé sur :405 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :190 790 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-45 790€ (-24.0%)
Marge achat-revente :-13 310€ (-7.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :996,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :59,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 056,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 931,03€
Coût de l'assurance :17 858,75€
Taxe foncière : 1 180,11€/an
Soit par mois : 98,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 983,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 154,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-171,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer le confort thermique
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'évier et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée et murs abîmés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais présumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité, et remplacement des menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais présumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement remplacement du revêtement de sol si nécessaire
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - état correct mais nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité, y compris le tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 installation pour 75 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie, y compris les tuyauteries et évacuations
Quantité: 1 installation pour 75 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 500 €(633 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 8000€ = 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Carrelage murs et sol (10 m²): 50€/m² × 10 = 500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 1050€
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1 installation × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 983 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 801 €/an
Calcul : 983 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 588 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 714 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 180 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 982 €
Revenus locatifs : +11 801 €
Charges déductibles : -55 982 €
Résultat foncier Année 1 : -44 181 €(Déficit de 44 181 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 781 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 482 €/an
Revenus locatifs : +11 801 €
Charges déductibles : -8 482 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 319 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22780.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 801 €55 989 €6 594 €-44 187 €21 400 €22 787 €22 787 €
212 037 €8 310 €6 416 €3 727 €--19 061 €
312 278 €8 126 €6 232 €4 152 €--14 909 €
412 523 €7 936 €6 042 €4 587 €--10 322 €
512 774 €7 740 €5 845 €5 034 €--5 288 €
613 029 €7 537 €5 642 €5 493 €---
713 290 €7 327 €5 432 €5 963 €---
813 556 €7 110 €5 216 €6 446 €---
913 827 €6 886 €4 992 €6 941 €---
1014 103 €6 655 €4 760 €7 449 €---
1114 385 €6 416 €4 521 €7 970 €---
1214 673 €6 169 €4 274 €8 504 €---
1314 967 €5 914 €4 019 €9 053 €---
1415 266 €5 650 €3 756 €9 616 €---
1515 571 €5 378 €3 483 €10 194 €---
1615 883 €5 096 €3 202 €10 786 €---
1716 200 €4 806 €2 911 €11 395 €---
1816 524 €4 505 €2 611 €12 019 €---
1916 855 €4 195 €2 300 €12 660 €---
2017 192 €3 874 €1 980 €13 318 €---
2117 536 €3 543 €1 648 €13 993 €---
2217 887 €3 200 €1 306 €14 686 €---
2318 244 €2 847 €952 €15 398 €---
2418 609 €2 481 €587 €16 128 €---
2518 981 €2 104 €209 €16 878 €---
TOTAL377 993 €189 793 €94 931 €188 200 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 200 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 478 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 478 €-6 420 €+8 898 €
2+2 478 €0 €+2 478 €
3+2 478 €0 €+2 478 €
4+2 478 €0 €+2 478 €
5+2 478 €0 €+2 478 €
6+2 478 €+62 €+2 416 €
7+2 478 €+1 789 €+689 €
8+2 478 €+1 934 €+544 €
9+2 478 €+2 082 €+396 €
10+2 478 €+2 235 €+243 €
11+2 478 €+2 391 €+87 €
12+2 478 €+2 551 €-73 €
13+2 478 €+2 716 €-238 €
14+2 478 €+2 885 €-407 €
15+2 478 €+3 058 €-580 €
16+2 478 €+3 236 €-758 €
17+2 478 €+3 418 €-940 €
18+2 478 €+3 606 €-1 128 €
19+2 478 €+3 798 €-1 320 €
20+2 478 €+3 995 €-1 517 €
21+2 478 €+4 198 €-1 720 €
22+2 478 €+4 406 €-1 928 €
23+2 478 €+4 619 €-2 141 €
24+2 478 €+4 838 €-2 360 €
25+2 478 €+5 063 €-2 585 €
Total+61 950 €+56 460 €+5 490 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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