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Maison 5 pièces 99 m²

VilleVierzon (18)
Surface99m²
Coût Total137 466€
Loyer Annuel9 396€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 950 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 837,88 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 5 pièces principales

VIERZON, centre ville quartier lycées, du charme et un fort potentiel pour cette maison familiale. Sa chambre de plain pied et sa salle d'eau privative seront un véritable atout ainsi que les quatres chambres de l'étage qui ouvriront toutes les possibilités: télétravail, salle de jeux ou famille nombreuse. Joli jardin arboré. Honoraires à charge acquéreur : 10.6% Référence annonce : 369-2613 Date de réalisation du diagnostic : 05/01/2026 Prix hors honoraires : 75 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 580 € et 3 520 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.222206, 2.074214
Total : 137 466€
Prix d'acquisition : 82 950€
Travaux : 47 880€
Valeur du bien : 130 830€
Frais de notaire : 6 636€
Coût estimé : 6 636€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 783€/mois
Loyer annuel estimé : 9396€/an
Fourchette totale : 628€ - 976€/mois
Fourchette annuelle : 7541€ - 11707€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :826,88 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 861 €
Prix d'achat :82 950 €
Décote à l'achat :+1 089€ (+1.3%)
Marge achat-revente :-55 605€ (-67.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 466€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :673,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,37€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 707,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 593,17€
Coût de l'assurance :10 309,95€
Taxe foncière : 939,56€/an
Soit par mois : 78,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 782,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 786,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la salle de bain avec nouveaux sanitaires, carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 880 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 940€
    Isolation toiture/combles: 99 m² × 60€/m² = 5940€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant sanitaires, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 040€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 396 €/an
Calcul : 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 478 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 466 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 940 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 710 €
Revenus locatifs : +9 396 €
Charges déductibles : -53 710 €
Résultat foncier Année 1 : -44 314 €(Déficit de 44 314 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 914 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 830 €/an
Revenus locatifs : +9 396 €
Charges déductibles : -5 830 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 566 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22914.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 918 €(65% de 82 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 961 €/an
Calcul : 53 918 € × 3,636% = 1 961 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 396 €53 714 €4 482 €-44 319 €21 400 €22 919 €22 919 €
29 584 €5 714 €4 362 €3 870 €--19 049 €
39 775 €5 589 €4 237 €4 186 €--14 862 €
49 971 €5 460 €4 108 €4 511 €--10 352 €
510 170 €5 327 €3 975 €4 843 €--5 509 €
610 374 €5 189 €3 837 €5 184 €--324 €
710 581 €5 047 €3 695 €5 534 €---
810 793 €4 900 €3 548 €5 893 €---
911 008 €4 748 €3 396 €6 260 €---
1011 229 €4 591 €3 239 €6 637 €---
1111 453 €4 429 €3 077 €7 024 €---
1211 682 €4 261 €2 909 €7 421 €---
1311 916 €4 088 €2 736 €7 828 €---
1412 154 €3 909 €2 557 €8 245 €---
1512 397 €3 724 €2 372 €8 674 €---
1612 645 €3 532 €2 180 €9 113 €---
1712 898 €3 335 €1 983 €9 564 €---
1813 156 €3 130 €1 778 €10 026 €---
1913 419 €2 919 €1 567 €10 500 €---
2013 688 €2 701 €1 349 €10 987 €---
2113 961 €2 475 €1 123 €11 486 €---
2214 241 €2 242 €890 €11 999 €---
2314 525 €2 001 €649 €12 524 €---
2414 816 €1 752 €400 €13 064 €---
2515 112 €1 495 €143 €13 618 €---
TOTAL300 945 €146 272 €64 593 €154 673 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 673 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 396 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 973 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 973 €-6 420 €+8 393 €
2+1 973 €0 €+1 973 €
3+1 973 €0 €+1 973 €
4+1 973 €0 €+1 973 €
5+1 973 €0 €+1 973 €
6+1 973 €0 €+1 973 €
7+1 973 €+1 563 €+410 €
8+1 973 €+1 768 €+205 €
9+1 973 €+1 878 €+95 €
10+1 973 €+1 991 €-18 €
11+1 973 €+2 107 €-134 €
12+1 973 €+2 226 €-253 €
13+1 973 €+2 348 €-375 €
14+1 973 €+2 474 €-501 €
15+1 973 €+2 602 €-629 €
16+1 973 €+2 734 €-761 €
17+1 973 €+2 869 €-896 €
18+1 973 €+3 008 €-1 035 €
19+1 973 €+3 150 €-1 177 €
20+1 973 €+3 296 €-1 323 €
21+1 973 €+3 446 €-1 473 €
22+1 973 €+3 600 €-1 627 €
23+1 973 €+3 757 €-1 784 €
24+1 973 €+3 919 €-1 946 €
25+1 973 €+4 085 €-2 112 €
Total+49 325 €+46 402 €+2 923 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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