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Achat : Maison Montélimar (26200)

Bien expiré
VilleMontélimar (26)
Surface100m²
Coût Total183 860€
Loyer Annuel13 022€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 107 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 070 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 100 m², 2 pièces, 1 garage

Montelimar Exclusivite L'agence Clp Immobilier vous propose, à deux pas de la mairie et de la rue Pierre Julien, une maison de ville à rénover sur trois niveaux avec grand garage. La maison est équipée de deux compteurs électriques, permettant la réalisation de deux appartements de type 2 d'environ 40 et 60 m². A découvrir! Prix : 107 000 € Honoraires à la charge du vendeur Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.553420, 4.745640
Total : 183 860€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 68 300€
Valeur du bien : 175 300€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.44€ - 13.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1085€/mois
Loyer annuel estimé : 13022€/an
Fourchette totale : 844€ - 1395€/mois
Fourchette annuelle : 10132€ - 16737€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :905,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :53,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 959,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 856,58€
Coût de l'assurance :16 087,75€
Taxe foncière : 1 302,21€/an
Soit par mois : 108,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 085,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 067,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo cuisine/salle de bain/chambres - état 1/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du sol en bois par un nouveau revêtement adapté
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - sol en mauvais état
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie avec vérification des tuyauteries
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Assurer la fonctionnalité des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 300 €(683 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 600€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 56€/m² = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (installation incluse)
  • Revêtement sol - Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol - Salon:3 000€
    Revêtement sol: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 100 m² × 30€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 085 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 022 €/an
Calcul : 1 085 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 860 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 644 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 302 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 326 €
Revenus locatifs : +13 022 €
Charges déductibles : -76 326 €
Résultat foncier Année 1 : -63 304 €(Déficit de 63 304 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 904 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 026 €/an
Revenus locatifs : +13 022 €
Charges déductibles : -8 026 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 996 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41904.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 022 €76 332 €6 086 €-63 310 €21 400 €41 910 €41 910 €
213 283 €7 869 €5 924 €5 413 €--36 497 €
313 548 €7 701 €5 755 €5 847 €--30 650 €
413 819 €7 527 €5 581 €6 292 €--24 358 €
514 096 €7 347 €5 402 €6 748 €--17 610 €
614 377 €7 161 €5 216 €7 216 €--10 394 €
714 665 €6 969 €5 023 €7 696 €--2 698 €
814 958 €6 770 €4 824 €8 188 €---
915 257 €6 565 €4 619 €8 693 €---
1015 563 €6 352 €4 406 €9 211 €---
1115 874 €6 132 €4 186 €9 742 €---
1216 191 €5 905 €3 959 €10 287 €---
1316 515 €5 670 €3 724 €10 845 €---
1416 845 €5 427 €3 481 €11 419 €---
1517 182 €5 175 €3 230 €12 007 €---
1617 526 €4 915 €2 970 €12 611 €---
1717 877 €4 647 €2 701 €13 230 €---
1818 234 €4 369 €2 423 €13 865 €---
1918 599 €4 082 €2 136 €14 517 €---
2018 971 €3 784 €1 839 €15 186 €---
2119 350 €3 477 €1 532 €15 873 €---
2219 737 €3 160 €1 214 €16 577 €---
2320 132 €2 831 €885 €17 301 €---
2420 534 €2 492 €546 €18 043 €---
2520 945 €2 140 €195 €18 805 €---
TOTAL417 101 €204 800 €87 857 €212 301 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 301 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 735 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 735 €-6 420 €+9 155 €
2+2 735 €0 €+2 735 €
3+2 735 €0 €+2 735 €
4+2 735 €0 €+2 735 €
5+2 735 €0 €+2 735 €
6+2 735 €0 €+2 735 €
7+2 735 €0 €+2 735 €
8+2 735 €+1 647 €+1 088 €
9+2 735 €+2 608 €+127 €
10+2 735 €+2 763 €-28 €
11+2 735 €+2 923 €-188 €
12+2 735 €+3 086 €-351 €
13+2 735 €+3 254 €-519 €
14+2 735 €+3 426 €-691 €
15+2 735 €+3 602 €-867 €
16+2 735 €+3 783 €-1 048 €
17+2 735 €+3 969 €-1 234 €
18+2 735 €+4 160 €-1 425 €
19+2 735 €+4 355 €-1 620 €
20+2 735 €+4 556 €-1 821 €
21+2 735 €+4 762 €-2 027 €
22+2 735 €+4 973 €-2 238 €
23+2 735 €+5 190 €-2 455 €
24+2 735 €+5 413 €-2 678 €
25+2 735 €+5 641 €-2 906 €
Total+68 375 €+63 690 €+4 685 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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