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Maison 7 pièces 100 m²

Bien expiré
VilleSpézet (29)
Surface100m²
Coût Total141 036€
Loyer Annuel10 050€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois+26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 200 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 742 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 100 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial B M L G NOTAIRES, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - SPEZET (29540)


Situé au bourg, beaux volumes pour cet ensemble immobilier atypique réunissant deux maisons à finir de rénover. Au rez-de-chaussée: cuisine, séjour, chambre, salle de bains et WC (projet à finir). A l'étage: chambre, salle d'eau-wc et deux grandes pièces à aménager selon vos envies. Au-dessus: chambre d'enfant et grenier. L'extérieur se compose d'une cour devant la maison avec une crèche à usage de stockage + une dépendance avec une pièce aménagée et jardin à l'arrière. Surface terrain : 420m². Référence 2200.  Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude B M L G NOTAIRES, SELARL - Notaires à Pleyben - N° SIRET : 83415051800019


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Surface : 100 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/08/2025 Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Spézet
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29540
Coordonnées : 48.172470, -3.757179
Total : 141 036€
Prix d'acquisition : 74 200€
Travaux : 60 900€
Valeur du bien : 135 100€
Frais de notaire : 5 936€
Coût estimé : 5 936€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10050€/an
Fourchette totale : 655€ - 1070€/mois
Fourchette annuelle : 7864€ - 12844€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 036€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :688,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,96€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 728,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 374,97€
Coût de l'assurance :11 988,06€
Taxe foncière : 1 005,00€/an
Soit par mois : 83,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 837,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 811,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration nécessaire.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs et du sol dans le salon.
Quantité: 35 m² (estimation basée sur surface)
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs abîmés, nécessite travaux.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie dans la maison.
Quantité: 100 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 900 €(609 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Isolation:6 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 45€/m² = 1800€, Peinture murs: 80 m² × 30€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:4 200€
    Peinture murs: 35 m² × 30€/m² = 1050€, Parquet flottant: 35 m² × 45€/m² = 1575€, Main d'œuvre: 1575€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:9 000€
    Réfection plomberie: 100 m² × 90€/m² = 9000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 050 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 538 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 036 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 005 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 923 €
Revenus locatifs : +10 050 €
Charges déductibles : -66 923 €
Résultat foncier Année 1 : -56 873 €(Déficit de 56 873 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 473 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 023 €/an
Revenus locatifs : +10 050 €
Charges déductibles : -6 023 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 027 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35472.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 230 €(65% de 74 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 754 €/an
Calcul : 48 230 € × 3,636% = 1 754 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 050 €66 927 €4 543 €-56 877 €21 400 €35 477 €35 477 €
210 251 €5 904 €4 420 €4 347 €--31 130 €
310 456 €5 777 €4 293 €4 679 €--26 452 €
410 665 €5 646 €4 162 €5 019 €--21 433 €
510 878 €5 511 €4 026 €5 368 €--16 065 €
611 096 €5 371 €3 886 €5 725 €--10 340 €
711 318 €5 226 €3 741 €6 092 €--4 248 €
811 544 €5 077 €3 592 €6 468 €---
911 775 €4 922 €3 438 €6 853 €---
1012 011 €4 763 €3 278 €7 248 €---
1112 251 €4 598 €3 114 €7 653 €---
1212 496 €4 428 €2 943 €8 068 €---
1312 746 €4 252 €2 768 €8 494 €---
1413 001 €4 070 €2 586 €8 930 €---
1513 261 €3 883 €2 398 €9 378 €---
1613 526 €3 689 €2 204 €9 837 €---
1713 796 €3 489 €2 004 €10 308 €---
1814 072 €3 282 €1 797 €10 791 €---
1914 354 €3 068 €1 583 €11 286 €---
2014 641 €2 847 €1 363 €11 794 €---
2114 934 €2 619 €1 135 €12 315 €---
2215 232 €2 383 €899 €12 849 €---
2315 537 €2 140 €655 €13 397 €---
2415 848 €1 888 €404 €13 959 €---
2516 165 €1 628 €144 €14 536 €---
TOTAL321 903 €163 388 €65 375 €158 515 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 515 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 050 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 110 €-6 420 €+8 530 €
2+2 110 €0 €+2 110 €
3+2 110 €0 €+2 110 €
4+2 110 €0 €+2 110 €
5+2 110 €0 €+2 110 €
6+2 110 €0 €+2 110 €
7+2 110 €0 €+2 110 €
8+2 110 €+666 €+1 444 €
9+2 110 €+2 056 €+54 €
10+2 110 €+2 174 €-64 €
11+2 110 €+2 296 €-186 €
12+2 110 €+2 420 €-310 €
13+2 110 €+2 548 €-438 €
14+2 110 €+2 679 €-569 €
15+2 110 €+2 813 €-703 €
16+2 110 €+2 951 €-841 €
17+2 110 €+3 092 €-982 €
18+2 110 €+3 237 €-1 127 €
19+2 110 €+3 386 €-1 276 €
20+2 110 €+3 538 €-1 428 €
21+2 110 €+3 694 €-1 584 €
22+2 110 €+3 855 €-1 745 €
23+2 110 €+4 019 €-1 909 €
24+2 110 €+4 188 €-2 078 €
25+2 110 €+4 361 €-2 251 €
Total+52 750 €+47 555 €+5 195 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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