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Appartement t2 40m2

Bien expiré
VilleVillenave-d'Ornon (33)
Surface40m²
Coût Total87 600€
Loyer Annuel7 429€
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 45 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Vente de la nu propriété pour moitié Actuellement loué depuis plusieurs années

Nous sommes un usufruitier à 100% et deux nu propriétaires pour moitié

Je vends donc ma nu-propriété

Appartement situé dans une copropriété de deux immeubles R+2 1 chambre séparée avec placard, une salle d’eau avec WC et grande cuisine ouverte sur le salon. Une terrasse couverte et jardin.

Place de parking en sous sol

Ville : Villenave-d'Ornon
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33140
Coordonnées : 44.784410, -0.571640
Total : 87 600€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 39 000€
Valeur du bien : 84 000€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 15.48€/m²/mois
Fourchette : 13.62€ - 17.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 619€/mois
Loyer annuel estimé : 7429€/an
Fourchette totale : 545€ - 704€/mois
Fourchette annuelle : 6536€ - 8443€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :7.46% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 857,14 €/m²
Basé sur :113 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 286 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-69 286€ (-60.6%)
Marge achat-revente :26 686€ (23.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :433,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 459,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 558,66€
Coût de l'assurance :7 665,00€
Taxe foncière : 742,90€/an
Soit par mois : 61,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 619,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 521,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :97,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine sans photo, rafraîchissement nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 000 €(975 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:36 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, et main d'œuvre) = 18000€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant main d'œuvre) = 360€
  • Salle de bain - Peinture:480€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre) = 240€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre) = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Villenave-d'Ornon (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 429 €/an
Calcul : 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 600 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 743 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 990 €
Revenus locatifs : +7 429 €
Charges déductibles : -42 990 €
Résultat foncier Année 1 : -35 561 €(Déficit de 35 561 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 24 861 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 990 €/an
Revenus locatifs : +7 429 €
Charges déductibles : -3 990 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 439 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 24861.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 429 €42 993 €2 943 €-35 564 €10 700 €24 864 €24 864 €
27 578 €3 915 €2 865 €3 663 €--21 201 €
37 729 €3 834 €2 784 €3 895 €--17 306 €
47 884 €3 750 €2 701 €4 133 €--13 172 €
58 041 €3 664 €2 614 €4 378 €--8 795 €
68 202 €3 574 €2 525 €4 628 €--4 167 €
78 366 €3 482 €2 432 €4 885 €---
88 534 €3 386 €2 336 €5 148 €---
98 704 €3 287 €2 237 €5 418 €---
108 878 €3 184 €2 135 €5 694 €---
119 056 €3 078 €2 028 €5 978 €---
129 237 €2 968 €1 919 €6 269 €---
139 422 €2 855 €1 805 €6 567 €---
149 610 €2 737 €1 688 €6 873 €---
159 802 €2 616 €1 566 €7 187 €---
169 998 €2 490 €1 441 €7 508 €---
1710 198 €2 360 €1 310 €7 838 €---
1810 402 €2 225 €1 176 €8 177 €---
1910 610 €2 086 €1 037 €8 524 €---
2010 823 €1 942 €893 €8 880 €---
2111 039 €1 793 €744 €9 246 €---
2211 260 €1 639 €590 €9 621 €---
2311 485 €1 480 €430 €10 005 €---
2411 715 €1 315 €265 €10 400 €---
2511 949 €1 144 €95 €10 805 €---
TOTAL237 952 €107 796 €42 559 €130 156 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 156 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 429 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 560 €-3 210 €+4 770 €
2+1 560 €0 €+1 560 €
3+1 560 €0 €+1 560 €
4+1 560 €0 €+1 560 €
5+1 560 €0 €+1 560 €
6+1 560 €0 €+1 560 €
7+1 560 €+215 €+1 345 €
8+1 560 €+1 544 €+16 €
9+1 560 €+1 625 €-65 €
10+1 560 €+1 708 €-148 €
11+1 560 €+1 793 €-233 €
12+1 560 €+1 881 €-321 €
13+1 560 €+1 970 €-410 €
14+1 560 €+2 062 €-502 €
15+1 560 €+2 156 €-596 €
16+1 560 €+2 253 €-693 €
17+1 560 €+2 352 €-792 €
18+1 560 €+2 453 €-893 €
19+1 560 €+2 557 €-997 €
20+1 560 €+2 664 €-1 104 €
21+1 560 €+2 774 €-1 214 €
22+1 560 €+2 886 €-1 326 €
23+1 560 €+3 002 €-1 442 €
24+1 560 €+3 120 €-1 560 €
25+1 560 €+3 241 €-1 681 €
Total+39 000 €+39 047 €+-47 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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