Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

T4 au coeur d'Agen

VilleAgen (47)
Surface83m²
Coût Total119 604€
Loyer Annuel9 440€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 300 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cet appartement T4 de 83m² bénéficie d’un emplacement recherché en cœur de ville, offrant un cadre de vie pratique et agréable. Vous profitez d’une proximité immédiate des commerces, écoles, services administratifs et transports, permettant de tout faire à pied au quotidien. Le secteur est également bien desservi, facilitant les déplacements vers le reste de la ville et les axes principaux. Situé au 2erme étages, ce logement se compose d’un séjour lumineux ouvrant sur un balcon, d’une cuisine, de trois chambres spacieuses, d’une salle de bains et de WC séparés. Des travaux d’embellissement sont à prévoir, laissant l’opportunité de personnaliser entièrement le bien selon vos goûts et vos besoins.

Logement vendu vacant

Appartement soumis au statut de la copropriété Visites des logements: contacter le service ventes. Contact mail à privilégier. Remise des offres d’achat en mains propres ou envoi électronique. Date limite de dépôt des offres d’achat : 26/09/2026 – attribution selon ordre de priorité défini à l’article L 443-12 du CCH

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.203830, 0.614690
Total : 119 604€
Prix d'acquisition : 91 300€
Travaux : 21 000€
Valeur du bien : 112 300€
Frais de notaire : 7 304€
Coût estimé : 7 304€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 787€/mois
Loyer annuel estimé : 9440€/an
Fourchette totale : 623€ - 993€/mois
Fourchette annuelle : 7480€ - 11914€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 9.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 815,79 €/m²
Basé sur :245 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 711 €
Prix d'achat :91 300 €
Décote à l'achat :-59 411€ (-39.4%)
Marge achat-revente :31 107€ (20.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 604€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :579,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :34,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 614,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 304,63€
Coût de l'assurance :10 465,35€
Taxe foncière : 944,02€/an
Soit par mois : 78,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 786,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 693,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail usé et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments sanitaires et rafraîchissement du carrelage
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 000 €(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant plan de travail et électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant éléments sanitaires et carrelage), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 50€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 787 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 440 €/an
Calcul : 787 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 777 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 604 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 944 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 140 €
Revenus locatifs : +9 440 €
Charges déductibles : -26 140 €
Résultat foncier Année 1 : -16 700 €(Déficit de 16 700 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 000 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 140 €/an
Revenus locatifs : +9 440 €
Charges déductibles : -5 140 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 300 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5999.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 345 €(65% de 91 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 158 €/an
Calcul : 59 345 € × 3,636% = 2 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 440 €26 144 €3 781 €-16 703 €10 700 €6 003 €6 003 €
29 629 €5 041 €3 678 €4 589 €--1 415 €
39 822 €4 934 €3 571 €4 888 €---
410 018 €4 824 €3 462 €5 194 €---
510 218 €4 711 €3 348 €5 508 €---
610 423 €4 594 €3 231 €5 829 €---
710 631 €4 473 €3 110 €6 159 €---
810 844 €4 348 €2 985 €6 496 €---
911 061 €4 219 €2 856 €6 842 €---
1011 282 €4 086 €2 723 €7 196 €---
1111 508 €3 948 €2 585 €7 560 €---
1211 738 €3 806 €2 443 €7 932 €---
1311 973 €3 660 €2 297 €8 313 €---
1412 212 €3 508 €2 146 €8 704 €---
1512 456 €3 352 €1 989 €9 104 €---
1612 705 €3 191 €1 828 €9 515 €---
1712 959 €3 024 €1 662 €9 935 €---
1813 219 €2 852 €1 490 €10 366 €---
1913 483 €2 675 €1 312 €10 808 €---
2013 753 €2 491 €1 129 €11 261 €---
2114 028 €2 302 €940 €11 726 €---
2214 308 €2 107 €744 €12 201 €---
2314 594 €1 905 €542 €12 689 €---
2414 886 €1 697 €334 €13 190 €---
2515 184 €1 482 €119 €13 702 €---
TOTAL302 374 €109 371 €54 305 €193 003 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 003 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 440 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 982 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 982 €-3 210 €+5 192 €
2+1 982 €0 €+1 982 €
3+1 982 €+1 042 €+940 €
4+1 982 €+1 558 €+424 €
5+1 982 €+1 652 €+330 €
6+1 982 €+1 749 €+233 €
7+1 982 €+1 848 €+134 €
8+1 982 €+1 949 €+33 €
9+1 982 €+2 053 €-71 €
10+1 982 €+2 159 €-177 €
11+1 982 €+2 268 €-286 €
12+1 982 €+2 380 €-398 €
13+1 982 €+2 494 €-512 €
14+1 982 €+2 611 €-629 €
15+1 982 €+2 731 €-749 €
16+1 982 €+2 854 €-872 €
17+1 982 €+2 981 €-999 €
18+1 982 €+3 110 €-1 128 €
19+1 982 €+3 242 €-1 260 €
20+1 982 €+3 378 €-1 396 €
21+1 982 €+3 518 €-1 536 €
22+1 982 €+3 660 €-1 678 €
23+1 982 €+3 807 €-1 825 €
24+1 982 €+3 957 €-1 975 €
25+1 982 €+4 111 €-2 129 €
Total+49 550 €+57 901 €+-8 351 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →