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Immeuble - 12 pièce(s) - 343 m²

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface343m²
Coût Total345 420€
Loyer Annuel31 918€
Rentabilité9.24%
Cashflow/mois+437€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 343 m²
Prix au m² : 728,86 €/m²
Chambres : 11
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Montluçon, idéalement placé, bel immeuble élevé sur caves comprenant 5 logements, et caves. Un appartement F1 Bis, Un appartement F3 et Trois appartements F4. L'ensemble est actuellement loués, Rendement annuel actuel de 28 224€ Hors charge. Taxe foncière : 4780€ dont (TOM 804€). Façade récente, toiture en très bon état. A visiter rapidement !!!

Référence agence : 2871

Nom du négociateur : TISSERAND Damien

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Total : 345 420€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 75 420€
Valeur du bien : 325 420€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 343m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 2660€/mois
Loyer annuel estimé : 31918€/an
Fourchette totale : 2088€ - 3389€/mois
Fourchette annuelle : 25051€ - 40666€/an
Rentabilité brute :9.24%
Fourchette de rentabilité :7.25% - 11.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :345 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 723,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :100,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 824,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :171 690,39€
Coût de l'assurance :30 224,25€
Taxe foncière : 4 780,00€/an
Soit par mois : 398,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 659,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 222,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :437,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 343 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 34 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et légers travaux de finition dans la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: environ 30 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 11 chambres
Quantité: 11 chambres (environ 132 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 420 €(220 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13600€ = 13600€ (installation incluse)
  • Menuiseries:40 800€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1200€ = 40800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:1 200€
    Peinture cuisine: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Salon:2 400€
    Peinture salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 920€
    Parquet flottant: 132 m² × 60€/m² = 7920€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 918 €/an
Calcul : 2 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 835 €/an
Base de calcul : Emprunt de 345 420 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 209 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 780 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 244 €
Revenus locatifs : +31 918 €
Charges déductibles : -93 244 €
Résultat foncier Année 1 : -61 326 €(Déficit de 61 326 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 926 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 824 €/an
Revenus locatifs : +31 918 €
Charges déductibles : -17 824 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 094 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39926.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 918 €93 255 €11 846 €-61 337 €21 400 €39 937 €39 937 €
232 556 €17 524 €11 535 €15 033 €--24 905 €
333 207 €17 201 €11 212 €16 006 €--8 899 €
433 872 €16 867 €10 878 €17 004 €---
534 549 €16 521 €10 532 €18 028 €---
635 240 €16 164 €10 175 €19 076 €---
735 945 €15 793 €9 804 €20 152 €---
836 664 €15 409 €9 420 €21 254 €---
937 397 €15 012 €9 023 €22 385 €---
1038 145 €14 601 €8 612 €23 544 €---
1138 908 €14 175 €8 186 €24 732 €---
1239 686 €13 735 €7 746 €25 951 €---
1340 480 €13 279 €7 290 €27 201 €---
1441 289 €12 806 €6 817 €28 483 €---
1542 115 €12 317 €6 328 €29 798 €---
1642 957 €11 811 €5 822 €31 146 €---
1743 816 €11 287 €5 298 €32 529 €---
1844 693 €10 745 €4 756 €33 948 €---
1945 587 €10 183 €4 194 €35 403 €---
2046 498 €9 602 €3 613 €36 897 €---
2147 428 €9 000 €3 011 €38 428 €---
2248 377 €8 377 €2 388 €40 000 €---
2349 344 €7 732 €1 743 €41 613 €---
2450 331 €7 064 €1 075 €43 267 €---
2551 338 €6 373 €384 €44 965 €---
TOTAL1 022 340 €396 835 €171 690 €625 505 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 625 505 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 703 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 703 €-6 420 €+13 123 €
2+6 703 €0 €+6 703 €
3+6 703 €0 €+6 703 €
4+6 703 €+2 432 €+4 271 €
5+6 703 €+5 408 €+1 295 €
6+6 703 €+5 723 €+980 €
7+6 703 €+6 046 €+657 €
8+6 703 €+6 376 €+327 €
9+6 703 €+6 715 €-12 €
10+6 703 €+7 063 €-360 €
11+6 703 €+7 420 €-717 €
12+6 703 €+7 785 €-1 082 €
13+6 703 €+8 160 €-1 457 €
14+6 703 €+8 545 €-1 842 €
15+6 703 €+8 939 €-2 236 €
16+6 703 €+9 344 €-2 641 €
17+6 703 €+9 759 €-3 056 €
18+6 703 €+10 184 €-3 481 €
19+6 703 €+10 621 €-3 918 €
20+6 703 €+11 069 €-4 366 €
21+6 703 €+11 529 €-4 826 €
22+6 703 €+12 000 €-5 297 €
23+6 703 €+12 484 €-5 781 €
24+6 703 €+12 980 €-6 277 €
25+6 703 €+13 490 €-6 787 €
Total+167 575 €+187 652 €+-20 077 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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