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Maison à vendre

VilleNicole (47)
Surface87m²
Coût Total114 420€
Loyer Annuel7 190€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 678,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, Terrasse, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Delphine Houvenaghel et Alexis Riem vous présentent en exclusivité cette jolie maison en pierre à rénover Située sur la commune de Nicole à quelques minutes de la ville de Tonneins Maison de 87 m2 composé d'un magnifique séjour en pierre de 30m2 avec son escalier donnant sur la cuisine à créer de 17m2 Un couloir dessert 1 salle de bain à créer de 9m2 avec son wc Une chambre de 9m2 et une seconde pièce de 20m2 offrent des possibilités de création selon vos idées Un espace accessible depuis l'extérieur laisse la place pour une buanderie ou autres Eau et électricité sur place mais système de chauffage à installer Salle de bain à terminer de renover terrasse environ 20m2 sans aucun vis à vis Simple vitrage avec volets en bois Renovation prise en compte dans le prix de vente toiture ok Zone inondable proche de la voie ferrée et de la route

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 59 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Alexis RIEM - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Agen sous le numéro 839 635 315

Ville : Nicole
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47190
Coordonnées : 44.332104, 0.336753
Total : 114 420€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 50 700€
Valeur du bien : 109 700€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 6.89€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 599€/mois
Loyer annuel estimé : 7190€/an
Fourchette totale : 466€ - 771€/mois
Fourchette annuelle : 5591€ - 9248€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :996,43 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :86 689 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-27 689€ (-31.9%)
Marge achat-revente :-27 731€ (-32.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 600,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 588,60€
Coût de l'assurance :10 011,75€
Taxe foncière : 719,02€/an
Soit par mois : 59,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 599,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 659,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau ou d'une chaudière à condensation pour le chauffage de la maison
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Système de chauffage à installer, impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bain avec douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 9 m²
Raison: État 2/5 visible - salle de bain à terminer de rénover
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une cuisine équipée avec nouveaux meubles, plan de travail et équipements électroménagers
Quantité: 17 m²
Raison: État 2/5 visible - cuisine à rénover complètement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 29 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement revêtement de sol
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 700 €(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 400€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 9 m² × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation cuisine: 17 m² × 600€ = 10200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:6 500€
    Rénovation chambres: 2 chambres (29 m²) × 200€/m² = 5800€, Main d'œuvre: 700€
  • Salon:1 800€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€ = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nicole (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 599 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 190 €/an
Calcul : 599 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 841 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 719 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 660 €
Revenus locatifs : +7 190 €
Charges déductibles : -55 660 €
Résultat foncier Année 1 : -48 470 €(Déficit de 48 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 070 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 960 €/an
Revenus locatifs : +7 190 €
Charges déductibles : -4 960 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 230 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27070.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 190 €55 664 €3 845 €-48 474 €21 400 €27 074 €27 074 €
27 334 €4 862 €3 742 €2 472 €--24 602 €
37 481 €4 756 €3 637 €2 724 €--21 877 €
47 630 €4 647 €3 528 €2 983 €--18 894 €
57 783 €4 534 €3 415 €3 249 €--15 645 €
67 939 €4 417 €3 298 €3 521 €--12 124 €
78 097 €4 296 €3 177 €3 801 €--8 322 €
88 259 €4 171 €3 051 €4 088 €--4 234 €
98 424 €4 042 €2 922 €4 383 €---
108 593 €3 908 €2 788 €4 685 €---
118 765 €3 769 €2 650 €4 996 €---
128 940 €3 626 €2 506 €5 314 €---
139 119 €3 477 €2 358 €5 642 €---
149 301 €3 324 €2 204 €5 977 €---
159 487 €3 165 €2 046 €6 322 €---
169 677 €3 001 €1 882 €6 676 €---
179 871 €2 831 €1 712 €7 039 €---
1810 068 €2 655 €1 536 €7 413 €---
1910 269 €2 474 €1 354 €7 796 €---
2010 475 €2 286 €1 166 €8 189 €---
2110 684 €2 091 €971 €8 593 €---
2210 898 €1 890 €770 €9 008 €---
2311 116 €1 681 €562 €9 435 €---
2411 338 €1 466 €346 €9 872 €---
2511 565 €1 243 €124 €10 322 €---
TOTAL230 305 €134 276 €55 589 €96 029 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 029 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 510 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 510 €-6 420 €+7 930 €
2+1 510 €0 €+1 510 €
3+1 510 €0 €+1 510 €
4+1 510 €0 €+1 510 €
5+1 510 €0 €+1 510 €
6+1 510 €0 €+1 510 €
7+1 510 €0 €+1 510 €
8+1 510 €0 €+1 510 €
9+1 510 €+45 €+1 465 €
10+1 510 €+1 406 €+104 €
11+1 510 €+1 499 €+11 €
12+1 510 €+1 594 €-84 €
13+1 510 €+1 692 €-182 €
14+1 510 €+1 793 €-283 €
15+1 510 €+1 897 €-387 €
16+1 510 €+2 003 €-493 €
17+1 510 €+2 112 €-602 €
18+1 510 €+2 224 €-714 €
19+1 510 €+2 339 €-829 €
20+1 510 €+2 457 €-947 €
21+1 510 €+2 578 €-1 068 €
22+1 510 €+2 702 €-1 192 €
23+1 510 €+2 830 €-1 320 €
24+1 510 €+2 962 €-1 452 €
25+1 510 €+3 097 €-1 587 €
Total+37 750 €+28 809 €+8 941 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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