Détails du bien

Bien expiré

VilleAvignon (84)

Surface38m²

Coût Total98 540€

Loyer Annuel6 501€

Rentabilité6.60%

Cashflow/mois-180€

Prix : 62 000 €

Surface : 38 m²

Prix au m² : 1 631,58 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 2

Étage : 2

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans la résidence Les Mélèzes, proche remparts.

Lumineux 2 pièces en duplex donnant sur une terrasse ensoleillée exposée EST. Bon étage général. Possibilité de rajouter 10 m2 supplémentaires de surface Carrez à moindre couts, en prolongeant la mezzanine.

Une cave privative de près de 6m2 complète le tout.

Résidence équipée de la vidéo surveillance et qui va être prochainement fermée et sécurisée, vote acté. Piste cyclable au pied de la résidence, remparts accessibles aisément.

Chauffage compris dans les charges. Vendu libre d'occupation.

Ville : Avignon

Département : Vaucluse

Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur

Code postal : 84000

Total : 98 540€

Prix d'acquisition : 62 000€

Travaux : 31 580€

Valeur du bien : 93 580€

Frais de notaire : 4 960€

Coût estimé : 4 960€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 38m²

Loyer prédit : 14.26€/m²/mois

Fourchette : 11.36€ - 17.90€/m²/mois

Loyer total estimé : 542€/mois

Loyer annuel estimé : 6501€/an

Fourchette totale : 432€ - 680€/mois

Fourchette annuelle : 5178€ - 8161€/an

Rentabilité brute :6.60%

Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.28%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :2 611,11 €/m²

Basé sur :953 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :99 222 €

Prix d'achat :62 000 €

Décote à l'achat :-37 222€ (-37.5%)

Marge achat-revente :682€ (0.7%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :98 540€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,57€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.41%

Assurance emprunteur :28,74€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 517,31€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 031,27€

Coût de l'assurance :8 622,25€

Taxe foncière : 650,06€/an

Soit par mois : 54,17€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 150,00€/mois

Soit par an : 1 800,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 541,72€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 721,48€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-179,76€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 340 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 38 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 4 fenêtres

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Mise à jour de la cuisine avec de nouveaux placards et électroménager

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Rénovation complète de la salle de bain avec douche, lavabo et carrelage

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans la chambre

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 580 €(831 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:6 800€
Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6800€ = 6800€ (incluant la pose)
Menuiseries:2 800€
Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (incluant la pose)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la pose)
Cuisine:12 000€
Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la pose)
Salle de bain:6 000€
Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la pose)
Chambres:480€
Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la pose)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 13 100€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 542 €/mois

Revenus locatifs annuels : 6 501 €/an

Calcul : 542 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 318 €/an

Base de calcul : Emprunt de 98 540 € à 3.41% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 345 €/an

Calcul : 29 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 650 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an

Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 580 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 692 €

Revenus locatifs : +6 501 €

Charges déductibles : -37 692 €

Résultat foncier Année 1 : -31 192 €(Déficit de 31 192 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 9 792 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 112 €/an

Revenus locatifs : +6 501 €

Charges déductibles : -6 112 €

Résultat foncier Années 2+ : 388 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9791.86 € reporté.

Prix d'achat du bien : 62 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 465 €/an

Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	6 501 €	37 696 €	3 321 €	-31 195 €	21 400 €	9 795 €	9 795 €
2	6 631 €	6 028 €	3 233 €	603 €	-	-	9 192 €
3	6 763 €	5 937 €	3 142 €	827 €	-	-	8 365 €
4	6 899 €	5 842 €	3 047 €	1 056 €	-	-	7 309 €
5	7 036 €	5 745 €	2 950 €	1 292 €	-	-	6 017 €
6	7 177 €	5 644 €	2 849 €	1 533 €	-	-	4 484 €
7	7 321 €	5 539 €	2 744 €	1 781 €	-	-	2 703 €
8	7 467 €	5 431 €	2 636 €	2 036 €	-	-	667 €
9	7 617 €	5 320 €	2 525 €	2 297 €	-	-	-
10	7 769 €	5 204 €	2 409 €	2 565 €	-	-	-
11	7 924 €	5 084 €	2 289 €	2 840 €	-	-	-
12	8 083 €	4 961 €	2 166 €	3 122 €	-	-	-
13	8 244 €	4 833 €	2 038 €	3 412 €	-	-	-
14	8 409 €	4 700 €	1 905 €	3 709 €	-	-	-
15	8 577 €	4 563 €	1 768 €	4 014 €	-	-	-
16	8 749 €	4 421 €	1 626 €	4 328 €	-	-	-
17	8 924 €	4 274 €	1 479 €	4 650 €	-	-	-
18	9 102 €	4 123 €	1 328 €	4 980 €	-	-	-
19	9 285 €	3 965 €	1 171 €	5 319 €	-	-	-
20	9 470 €	3 803 €	1 008 €	5 667 €	-	-	-
21	9 660 €	3 635 €	840 €	6 025 €	-	-	-
22	9 853 €	3 461 €	666 €	6 392 €	-	-	-
23	10 050 €	3 281 €	486 €	6 769 €	-	-	-
24	10 251 €	3 095 €	300 €	7 156 €	-	-	-
25	10 456 €	2 902 €	107 €	7 554 €	-	-	-
TOTAL	208 217 €	149 485 €	48 031 €	58 732 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 732 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 501 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 365 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 365 €	-6 420 €	+7 785 €
2	+1 365 €	0 €	+1 365 €
3	+1 365 €	0 €	+1 365 €
4	+1 365 €	0 €	+1 365 €
5	+1 365 €	0 €	+1 365 €
6	+1 365 €	0 €	+1 365 €
7	+1 365 €	0 €	+1 365 €
8	+1 365 €	0 €	+1 365 €
9	+1 365 €	+489 €	+876 €
10	+1 365 €	+769 €	+596 €
11	+1 365 €	+852 €	+513 €
12	+1 365 €	+937 €	+428 €
13	+1 365 €	+1 024 €	+341 €
14	+1 365 €	+1 113 €	+252 €
15	+1 365 €	+1 204 €	+161 €
16	+1 365 €	+1 298 €	+67 €
17	+1 365 €	+1 395 €	-30 €
18	+1 365 €	+1 494 €	-129 €
19	+1 365 €	+1 596 €	-231 €
20	+1 365 €	+1 700 €	-335 €
21	+1 365 €	+1 807 €	-442 €
22	+1 365 €	+1 918 €	-553 €
23	+1 365 €	+2 031 €	-666 €
24	+1 365 €	+2 147 €	-782 €
25	+1 365 €	+2 266 €	-901 €
Total	+34 125 €	+17 620 €	+16 505 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Détails du bien

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour