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Appartement 3 pièces 93 m²

Bien expiré
VillePechbonnieu (31)
Surface93m²
Coût Total175 560€
Loyer Annuel12 195€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 279,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 93 m²

APPARTEMENT 93 m² REZ-DE-CHAUSSÉE - 200 m² DE JARDIN + DOUBLE GARAGE – PECHBONNIEU. EXCLUSIVITÉ. Belle opportunité à Pechbonnieu : cet appartement de 93 m² est situé au rez-de-chaussée d'une maison comprenant un appartement identique à l'étage (copropriété sans charges en cours de constitution comprenant 2 lots). Actuellement composé d'une chambre, d'une salle de bains, d'un WC, d'une cuisine et d'une pièce de vie. Une terrasse privative de 28 m², un double garage et un jardin complètent ce bien. Possibilité de redistribuer l'ensemble pour créer une deuxième chambre, ainsi que de réaliser une extension. Travaux à prévoir : remise au goût du jour, mise en indépendance de l'électricité, de l'eau et du chauffage. Honoraires à la charge des vendeurs - Frédéric Bernadou - Agent commercial indépendant.

Surface : 93 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Pechbonnieu
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31140
Coordonnées : 43.701904, 1.467535
Total : 175 560€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 47 040€
Valeur du bien : 166 040€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 10.93€/m²/mois
Fourchette : 9.37€ - 12.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1016€/mois
Loyer annuel estimé : 12195€/an
Fourchette totale : 872€ - 1185€/mois
Fourchette annuelle : 10462€ - 14216€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :232 500 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-113 500€ (-48.8%)
Marge achat-revente :56 940€ (24.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :864,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :43,89€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 908,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 890,46€
Coût de l'assurance :13 167,00€
Taxe foncière : 1 219,50€/an
Soit par mois : 101,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 016,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 010,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergie primaire indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui suggère une classe A.

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - revêtement en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 assumé - rénovation complète nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Carrelage
Carrelage complet des murs et du sol de la salle de bain
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 2/5 assumé - carrelage à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 assumé - mise aux normes nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 assumé - mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et remplacement des électroménagers
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine datée nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
Hall d'entréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs du hall d'entrée
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise en indépendance de l'électricité pour l'appartement
Quantité: 1 système
Raison: Travaux à prévoir selon description - mise aux normes nécessaire
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise en indépendance de la plomberie pour l'appartement
Quantité: 1 système
Raison: Travaux à prévoir selon description - mise aux normes nécessaire
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise en indépendance du système de chauffage pour l'appartement
Quantité: 1 système
Raison: Travaux à prévoir selon description - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 040 €(506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€
  • Salle de bain - Carrelage:1 800€
    Carrelage sol et murs: 10 m² × 120€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Plomberie:3 000€
    Plomberie salle de bain: 1 salle de bain = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 salle de bain = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 70€/m² = 840€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€
  • Hall d'entrée - Rénovation:800€
    Rénovation murs: 10 m² × 80€/m² = 800€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 système = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 système = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes chauffage: 1 système = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pechbonnieu (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Mise aux normes
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 016 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 195 €/an
Calcul : 1 016 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 806 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 560 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 527 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 220 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 592 €
Revenus locatifs : +12 195 €
Charges déductibles : -54 592 €
Résultat foncier Année 1 : -42 397 €(Déficit de 42 397 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 997 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 552 €/an
Revenus locatifs : +12 195 €
Charges déductibles : -7 552 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 643 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20997.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 195 €54 598 €5 812 €-42 403 €21 400 €21 003 €21 003 €
212 439 €7 402 €5 656 €5 037 €--15 966 €
312 688 €7 242 €5 496 €5 446 €--10 520 €
412 941 €7 076 €5 329 €5 866 €--4 655 €
513 200 €6 904 €5 158 €6 296 €---
613 464 €6 726 €4 980 €6 738 €---
713 734 €6 543 €4 797 €7 191 €---
814 008 €6 353 €4 607 €7 655 €---
914 288 €6 156 €4 410 €8 132 €---
1014 574 €5 953 €4 207 €8 621 €---
1114 866 €5 744 €3 997 €9 122 €---
1215 163 €5 526 €3 780 €9 636 €---
1315 466 €5 302 €3 556 €10 164 €---
1415 776 €5 070 €3 324 €10 706 €---
1516 091 €4 830 €3 084 €11 261 €---
1616 413 €4 582 €2 836 €11 831 €---
1716 741 €4 325 €2 579 €12 416 €---
1817 076 €4 060 €2 314 €13 016 €---
1917 417 €3 786 €2 039 €13 632 €---
2017 766 €3 502 €1 756 €14 264 €---
2118 121 €3 209 €1 462 €14 913 €---
2218 484 €2 905 €1 159 €15 578 €---
2318 853 €2 592 €845 €16 262 €---
2419 230 €2 267 €521 €16 963 €---
2519 615 €1 932 €186 €17 683 €---
TOTAL390 610 €174 585 €83 890 €216 025 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 025 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 561 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 561 €-6 420 €+8 981 €
2+2 561 €0 €+2 561 €
3+2 561 €0 €+2 561 €
4+2 561 €0 €+2 561 €
5+2 561 €+493 €+2 068 €
6+2 561 €+2 021 €+540 €
7+2 561 €+2 157 €+404 €
8+2 561 €+2 297 €+264 €
9+2 561 €+2 440 €+121 €
10+2 561 €+2 586 €-25 €
11+2 561 €+2 737 €-176 €
12+2 561 €+2 891 €-330 €
13+2 561 €+3 049 €-488 €
14+2 561 €+3 212 €-651 €
15+2 561 €+3 378 €-817 €
16+2 561 €+3 549 €-988 €
17+2 561 €+3 725 €-1 164 €
18+2 561 €+3 905 €-1 344 €
19+2 561 €+4 090 €-1 529 €
20+2 561 €+4 279 €-1 718 €
21+2 561 €+4 474 €-1 913 €
22+2 561 €+4 673 €-2 112 €
23+2 561 €+4 878 €-2 317 €
24+2 561 €+5 089 €-2 528 €
25+2 561 €+5 305 €-2 744 €
Total+64 025 €+64 807 €+-782 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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