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Appartement F3 TBE

Bien expiré
VilleElbeuf (76)
Surface62m²
Coût Total90 720€
Loyer Annuel6 439€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois-207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 193,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 62m2

L’appartement est situé au 3 eme étages d’une copropriété calme et sécurisé. Il se compose d’une belle pièce de vie d’environ 29 m2, d’une cuisine indépendante avec verrière, de deux chambre d environ 9 et 10 m2 avec placard, d’une salle de bain et d’un toilette séparé. Fenêtre en simple vitrage. Il est aussi très lumineux grâce a ça vue dégagée.

L intégralités des peintures et les sols viennent d être refaits (parquet stratifier + carrelage), ainsi que l électricité (tableau électrique + appareillage)

Il dispose également d’un box privatif a l étage inférieur.

Le chauffage est individuel et au gaz de ville. La chaudière est récente (de 2022)

Le logement est idéalement situé, proche des commerces et des transports en commun.

DPE en D

Le montant annuel des charges de copropriétés sont estimées a environ 2500 euros. Ce qui comprend l’entretien et l’électricité des parties communes, taxe d’ordures ménagères, l’entretien de l’ascenseur. L eau est compris dans les charges. Pas de procédure en cours

Ville : Elbeuf
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76500
Coordonnées : 49.285780, 1.011030
Total : 90 720€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 10 800€
Valeur du bien : 84 800€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 537€/mois
Loyer annuel estimé : 6439€/an
Fourchette totale : 426€ - 676€/mois
Fourchette annuelle : 5108€ - 8118€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 192,46 €/m²
Basé sur :180 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 933 €
Prix d'achat :74 000 €
Décote à l'achat :+67€ (+0.1%)
Marge achat-revente :-16 787€ (-22.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :455,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :26,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 482,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 967,99€
Coût de l'assurance :7 938,00€
Taxe foncière : 643,90€/an
Soit par mois : 53,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,33€/mois
Soit par an : 2 499,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 536,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 744,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-207,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, faisable individuellement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800 €(174 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 900€/fenêtre = 5400€, Main d'œuvre: 5400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Elbeuf (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 537 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 439 €/an
Calcul : 537 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 162 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 720 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 318 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 644 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 500 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 424 €
Revenus locatifs : +6 439 €
Charges déductibles : -17 424 €
Résultat foncier Année 1 : -10 985 €(Déficit de 10 985 €)
Imputable sur revenu global : 10 985 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 624 €/an
Revenus locatifs : +6 439 €
Charges déductibles : -6 624 €
Résultat foncier Années 2+ : -185 €/an(Déficit de 185 €)
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 439 €17 427 €3 165 €-10 988 €10 988 €--
26 568 €6 544 €3 083 €24 €---
36 699 €6 459 €2 997 €241 €---
46 833 €6 370 €2 909 €463 €---
56 970 €6 278 €2 817 €692 €---
67 109 €6 183 €2 722 €926 €---
77 251 €6 085 €2 623 €1 167 €---
87 396 €5 983 €2 521 €1 414 €---
97 544 €5 877 €2 415 €1 667 €---
107 695 €5 767 €2 306 €1 928 €---
117 849 €5 654 €2 193 €2 195 €---
128 006 €5 536 €2 075 €2 470 €---
138 166 €5 415 €1 953 €2 752 €---
148 330 €5 289 €1 827 €3 041 €---
158 496 €5 158 €1 697 €3 338 €---
168 666 €5 023 €1 561 €3 643 €---
178 839 €4 883 €1 421 €3 957 €---
189 016 €4 737 €1 276 €4 279 €---
199 197 €4 587 €1 126 €4 609 €---
209 380 €4 431 €970 €4 949 €---
219 568 €4 270 €809 €5 298 €---
229 759 €4 103 €641 €5 657 €---
239 955 €3 930 €468 €6 025 €---
2410 154 €3 750 €289 €6 403 €---
2510 357 €3 565 €103 €6 792 €---
TOTAL206 244 €143 303 €45 968 €62 941 €10 988 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 296 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 941 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 439 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 352 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 352 €-3 296 €+4 648 €
2+1 352 €+7 €+1 345 €
3+1 352 €+72 €+1 280 €
4+1 352 €+139 €+1 213 €
5+1 352 €+207 €+1 145 €
6+1 352 €+278 €+1 074 €
7+1 352 €+350 €+1 002 €
8+1 352 €+424 €+928 €
9+1 352 €+500 €+852 €
10+1 352 €+578 €+774 €
11+1 352 €+659 €+693 €
12+1 352 €+741 €+611 €
13+1 352 €+825 €+527 €
14+1 352 €+912 €+440 €
15+1 352 €+1 001 €+351 €
16+1 352 €+1 093 €+259 €
17+1 352 €+1 187 €+165 €
18+1 352 €+1 284 €+68 €
19+1 352 €+1 383 €-31 €
20+1 352 €+1 485 €-133 €
21+1 352 €+1 589 €-237 €
22+1 352 €+1 697 €-345 €
23+1 352 €+1 807 €-455 €
24+1 352 €+1 921 €-569 €
25+1 352 €+2 038 €-686 €
Total+33 800 €+18 882 €+14 918 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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